不探索新发展模式，房地产可能很难稳定下来_地产界
最近楼市的表现让各方困惑。就算政策这么大力度，这么持久，就算房贷额度这么宽松，利率这么低，就算开发商这么大规模的降价促销，就算中介和渠道这么努力的营销客户，也无法缓解房地产下行的趋势。有一个共识，不探索新的发展模式，房地产可能很难企稳。最近笔者也调查了地方政府和开发商，参与了很多讨论，发现无论是管理者还是行业，对于什么是“新开发模式”的理解和思考都存在很大差异。
对于很多地方政府来说，他们关心的是如何稳定房地产市场，甚至让市场快速见底。还是过去那种“快节奏”的老逻辑。对于新发展模式的“慢节奏”逻辑，一方面是思维没有惯性，另一方面是不知如何下手。所以我们看到地方政府能做的就是在传统的需求侧框架下“玩一玩”，工具就是那些招数，比如松绑限制性措施，公积金，补贴等等。如果一轮失败了，下一轮就会到来。
在其他地方，我思考的是如何优化营商环境，招商引资，吸引开发商拿地，对接金融机构多放贷。对于一些卡住的项目，不遗余力的疏通环节，甚至现场办公，尽快转化为适销对路的项目。对于大部分开发商来说，现在都走在“内卷化”的道路上:土地集中在那些城市，那些地区的产品设计千篇一律，同质化严重，营销手段千篇一律。靠渠道，给高佣金，竞争激烈。对于新车型，一致的理解是更高端的材料和零部件或者装修标准。
在市场持续下滑的情况下，开发商认同自己的产品没有问题，主要是需求不足，需求观望，自然呼唤政策积极。因此，地方政府正在考虑如何进行新一轮的政策放松或刺激。目前地方政府和开发商很少从供给端考虑问题，即我的住房供应政策有没有问题，市场的购买力如何，供应的产品在地段、配套、户型设计等方面是否与需求匹配。
笔者认为，所谓的“新发展模式”绝不应该被认为是什么高大上的东西，而应该从供给侧(而不是需求侧)来考虑和突破。满足居民的普通住房需求，特别是作为住房需求主体的新市民和年轻人，不需要高科技，不需要所谓的第一代产品。如果能做到以下两点，新的开发模式就到位了:一是房子要按期建好并保证质量，学校、住宅等公共设施能同步、同质量交付；二是捕捉不同群体住房需求的最新变化，及时调整住房供应政策。
这几年笔者调查了很多新盘，发现基本没有不被诟病的项目。比如墙皮脱落开裂，漏水，物业变脸，承诺的幼儿园小学不到位，甚至道路不通。甚至一些国企开发商也不例外。从根本上说，还是迎合了资产增值的观念，透支或者“抢红利”的心态，对产品本身重视不够。这也是为什么，以前业主维权没有那么多理由，因为房价在涨。
所以过去各地的楼市调控政策都是线性思维，需求端做“量控”，或收紧或释放。开发商也是，做的是规模和“高周转”，不太在乎产品力和需求变化。从资产属性到民生诉求，发展时代完全变了。不能总把目光放在如何激发购买力上，要回归供给侧和产品。没有购买力的要懂得灵活迂回，巩固就业，降低生活成本，休养生息。
这样城市的内需和消费就会上升。有了消费和内需，就会有就业；有了就业，你就有了信心。那么，就会有很多人升级生活消费。不要怀疑人民为实现更好的生活环境所做的努力。每个人都想过高质量的生活。“衣食住行”这几年解决的不错，但是独居还有很大差距。这就是潜力，也是政策应该认真考虑的重点。当然最重要的是房子要顺利交付，保证质量，配套设施。如果做不到这一点，就别谈什么新模式了。
(原题为《如何构建房地产发展新模式？作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)
责任编辑：计思敏图片编辑：金洁