穆迪：中国房地产行业趋稳，开发商的流动性状况将继续分化_地产界
5月30日，国际评级机构之一穆迪发布了题为《中国房地产行业:随着销售的企稳和融资渠道的改善，开发商的信用分化仍将持续》的报告。
报告称，随着房地产行业的企稳，国有开发商和实力更强的私人开发商将受益更多。预计这些开发商将在未来12-18个月内取得更好的销售业绩、更强劲的财务状况和更顺畅的融资渠道。相对于实力较弱的开发商，购房者和投资者更青睐这类开发商，因为其信用质量高，项目完工风险低。这类开发商也会有更多的财力补充土地储备，帮助把握增长机会，进而支撑其合同销售和信贷指标。
此外，被评估开发商的流动性差异会扩大。穆迪预测，未来12-18个月，中国房地产开发商的流动性将继续分化。预计Baa评级的开发商将保持良好的流动性状况，原因是合同销售的改善和融资渠道的畅通，这将有助于满足运营和再融资需求，其不受限制的现金/短期债务比率是众多评级类别中最高的。
另一方面，评级较低的开发商的流动性仍将紧张，尤其是B3及以下评级的开发商。由于合同销售疲软和融资渠道有限，此类开发商的经营现金流有所下降，并且此类开发商的大量债务将在未来6-12个月内到期。2023年4月，穆迪针对中国高收益开发商的亚洲流动性压力分类指数仍处于72%左右的高位。截至2023年4月30日，有18家被评估的高收益房地产开发商流动性较弱。
报告称，各评级类别中开发商的记录收入和盈利能力也将有所划分。随着合同销售增长的改善，穆迪预计Baa评级开发商的收入将在未来12-18个月实现正增长。另一方面，由于合同销售疲软，评级较低的开发商的记录收入可能会继续下降，这些开发商大多是私人开发商。与评级较低的开发商相比，Baa评级的开发商毛利率会更稳定，处于较高水平，因为评级较低的开发商可能需要维持低房价来支撑销售和现金支付。
穆迪预测，未来12-18个月，开发商的整体加权债务/EBITDA比率将稳定在5.5倍，因为债务的轻微减少将抵消同期利润下降的影响，而该比率在2021年和2022年将分别为4.6倍和5.5倍。一般来说，在融资偏紧的环境下，随着开发商继续用内部现金资源偿还大部分到期债务，而不是通过借新债再融资，其债务水平将继续下降。在低迷的市场环境下，开发商也减少了购地，降低了对债务融资的需求。2023-2024年，Baa评级的开发商杠杆率会有所改善，但评级较低的开发商杠杆率仍会恶化。
同时，鉴于被评估开发商的债务规模缩减和相对稳定的股权规模，预计未来12-18个月，债务/账面资本比率将由2022年的50%提升至加权调整后的46%-47%。
Baa评级开发商的债务/EBITDA比率将略有改善，并抵消土地购买导致的债务增加。受益于相对强劲的销售业绩和盈利能力，这些开发商的EBITDA将在未来12-18个月继续上升。由于债务减少幅度较小，其债务/账面资本比率的改善将较为温和。
Ba和B级开发商在收入下降、利润率疲软的情况下，债务/EBITDA比率可能会维持在较高水平。由于融资渠道弱于Baa评级的开发商，穆迪认为这类开发商将继续削减土地购买预算以保持流动性。这些开发商的债务/账面资本比率会略有下降，因为他们需要偿还一些到期债务。对于B3评级或以下的开发商，较高的再融资风险将继续对其信贷质量构成压力。
责任编辑：王杰图片编辑：蒋立冬校对：刘威