上海四月二手房成交量暴跌，挂牌量激增？真实情况如何，调查来了_上海大调研
传统楼市有“金三银四”的说法。然而，上海温暖的三月过后，小阳春似乎“戛然而止”。
近日，多家上海房产中介的监测数据显示，4月份，全市二手房成交量不足1.8万套，比3月份的2.4万套下降了26%，甚至低于2月份的1.9万套。与此同时，“二手房挂牌量突破40万套”的消息也在各大微信购房群中传开。
一些人认为，上海房地产市场正在遭受重大损失。那么，真实情况是怎样的呢？
判断楼市走势，不能只看“环比”
首先，4月份二手房成交量正常吗？
“业内普遍认为，月交易量1.5万套是一个基准线，低于这个基准线市场就‘冷’了。”上海中原地产分析师陆文熙表示，经过对比可以发现，4月份的成交量其实在正常范围内。
记者发现，不少自媒体号基于环比数据得出“暴跌”、“暴跌”等结论，却忽略了3月份上海楼市相对活跃，成交量达到2.4万套，为19个月以来的最高值。如果以3月为基数比较，差距自然很大。
采制：戚颖璞(01:05)“我在中介行业做了11年，楼市出现短期波动是正常的。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲认为，4月份二手房交易降温，属于市场的理性回调。
上海链家研究院首席分析师杨表示，房价下跌有两个原因。第一，今年年初积累的购买力已经充分释放。二是清明假期和五一假期穿插在4月份。如果排除节假日因素，上海的链家游还是稳定的。
“受大环境影响，市场预期并未明显回升，购房者在做出选择时更加理性。”上海中原地产门店负责人李小甘说。其门店在4月份完成了4单二手房交易，均为有自住需求的置换交易。“其中两个是‘以小换大’。房主原本住在华牧路附近，但当家庭人口增加时，他决定在附近换一个更宽敞的房子。还有两个孩子有学位落户，父母已经把房子换到华牧路附近了。”他说。
那么，上海楼市到底是冷还是热？
业内人士表示，判断楼市长期走势，不能仅凭一两个月的数据。据链家统计，今年1-4月上海二手房累计成交量好于去年同期和2020年同期。
除了成交量，还要看成交价。虽然月成交量有升有降，但成交均价非常稳定。从成交均价来看，4月份上海继续维持在每平方米4万元左右。
在社交平台上，有的房东觉得房子不好卖，有的房东不到一个月就顺利卖掉了。“目前二手房市场还是可以谈的，但是空不算太大。只要价格合理，很快就会融化。如果是总价1500万元以上的改善型房子，成交价一般会下调8到10个点。”潘雪联说。600万以下的刚需房，一般议价5个点空。
40多万套房源不实，“五年一卖”有针对性。
记者发现，有人根据房源“暴涨”得出楼市暴跌的结论。有人查询“网上房产”的“二手房”清单明细，发现显示的二手房明细确实超过40万。
“网上房产”是上海房地产交易中心官网，但记者了解到，其显示的数据并非二手房，而是二手房验证码。
李小甘告诉记者，自2021年7月起，中介机构需要在房屋上市前进行备案核查。房子每挂牌一次，都会得到一个验证码。业主在卖房时，一般会选择同时在几家中介挂牌。因此，一个套件会有多个验证码。
比如说。记者在“网上房产”查询发现，闵行区万源城三期有一套面积为172.83平方米的住房，在中原地产和我爱我家挂牌，所以有两个验证码。在列表中，会有两条列表记录。但是注意，两个房源记录不代表两套房。
上海二手房上市的真实数量需要在此基础上重新强调。根据中原和链家的数据，上海二手房挂牌量在20万套左右，比往年有所增加。业内人士认为，增长的主要原因是上海新房集中推盘后供应持续增加。上海每年有8万到9万套新房入市，购房者选择面更广。很多人会借此机会卖房“造新”，导致自住二手房源源不断流向市场。
不少经纪人强调，目前上市的二手房以自住为主，很少出现买新房再转卖的现象。记者发现，早在2021年，相关部门就对类似现象进行了监管。
2021年3月3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，实施部分房屋限售政策。即居民按优先购买政策购买的新建商品住房，购房合同网签备案满5年后方可转让。这也意味着，如果房产认购人数过多，积分系统将被触发，购买的新房将有5年的出售期。
每当有新一批房源入市，楼盘名单都会提示限售。
上海房地产交易中心表示，如果项目认购比例(认购组数/待售房源数)高于入围比例(入围数量/待售房源数)，将触发评分排序规则；认购比例高于1.3的所有项目，继续执行“五年销售”政策。
(原标题:《上海4月二手房成交量暴跌，挂牌量同步激增？记者做了调查……”)
责任编辑：高文校对：施鋆