多地密集放宽购房政策,究竟是怎么一回事?
虽然市场一直传言房贷利率上调，但种种迹象表明，4月楼市利好政策延续:从需求端看，多地首套房贷利率下行，公积金政策优化；从融资来看，房企融资利好政策继续发挥积极作用，年内计划融资规模超过2100亿元。有业内人士分析，这与房地产市场现状有关。3月份楼市迎来增长“高光”时刻后，后续市场回暖预期开始回落，需要政策支持。从一些高频数据来看，近期房地产销售跌了一半。据克而瑞统计，3、4月份的案例访问量和成交热度较2月份明显下降，品牌房企的主力项目、访问量和成交量也明显下降。5月1日，上海正式实施多子女家庭住房公积金支持政策。多地密集放宽购房政策究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
虽然市场一直传言房贷利率上调，但种种迹象表明，4月楼市利好政策延续:从需求端看，多地首套房贷利率下行，公积金政策优化；从融资来看，房企融资利好政策继续发挥积极作用，年内计划融资规模超过2100亿元。
有业内人士分析，这与房地产市场现状有关。3月份楼市迎来增长“高光”时刻后，后续市场回暖预期开始回落，需要政策支持。从一些高频数据来看，近期房地产销售跌了一半。据克而瑞统计，3、4月份的案例访问量和成交热度较2月份明显下降，品牌房企的主力项目、访问量和成交量也明显下降。
抵押贷款利率继续下降。
尽管央行指出首套房贷利率政策动态调整机制“冷热并举”，引发了市场对即将加息的担忧，但从目前的种种迹象来看，市场房贷利率仍处于下行区间。
RealData监测显示，2023年4月，贝壳白城首套房主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1bp；二主流房贷平均利率4.91%，与上月持平。4月份，前两大主流房贷利率较去年同期分别下降116BP和54BP。
从具体城市来看，4月份，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市首套房贷利率下降。从城市能级来看，4月份二线城市首套房贷利率下降1BP至3.98%，三四线城市首套房贷利率下降2BP至3.99%，一线城市首套和二套房贷利率持平。
与此同时，抵押贷款继续保持2019年以来的最快速度。
RealData数据显示，4月份，白城银行平均放款周期为21天，与上月持平。广东某国有银行的客户经理告诉记者，目前其分行的房贷基本走“快车道”。如果资料符合标准的基本条件，最短2周内即可完成贷款。
实际上，目前的房贷利率已经处于比较低的水平。央行公布的数据显示，截至3月底，已有83个城市下调了首套房贷利率下限，其中太原、金华、郑州、珠海的利率下限在4%以下。
不过，广东某头部房企人士对第一财经记者表示，虽然目前房贷利率一再下调，但很多客户仍处于观望状态，其所在楼盘在3月份销售略有突破后，近期进入“瓶颈期”。根据他以往的经验，第二季度通常是销售旺季，一般比第一季度的销售额高50%左右。如果房贷利率继续维持现状或者继续下降，可能会出现季节性突破。
在他看来，与之前相比，现阶段的房贷利率不会成为客户买房的决定性因素。现在的客户和以前买房的逻辑不一样了。在房价“暴涨”时期，客户更看重“性价比”，追求尽快上车。因此，房贷利率成为吸引客户的重要“武器”。目前这个阶段，炒房“泡沫”破灭后，核心地段和优质地段是客户最看重的因素。
也有很多购房者在密切关注所在城市的利率变化。东莞某银行房贷业务的客户经理告诉记者，最近他们经常收到客户消息“轰炸”询问贷款利率的变化。“有的客户担心贷款利率提高，有的客户则希望多‘磨’一些，多‘蹲’一些更优惠的贷款利率。”他进一步解释道。
多地密集放松住房相关政策
事实上，除了首套房贷利率政策动态调整机制下的灵活房贷利率，为了继续提振房市，很多地方也在不断“松绑”住房相关金融政策。5月份刚开始一周，南昌、巴中、上海、南宁、苏州等城市调整公积金政策，提高特定群体的公积金贷款额度。
5月6日，江西南昌住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，提出支持多子女家庭使用住房公积金。符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款，贷款额度上浮20%。调整后，多子女家庭贷款最高额度为双薪职工96万元。
5月1日，上海正式实施多子女家庭住房公积金支持政策。新政明确，多子女家庭在上海购买首套住房，最高贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在上海最高贷款限额基础上上浮20%。
据第一财经记者不完全统计，4月以来，泉州、杭州、宁波、合肥、兰州等10个城市均调整了公积金政策。除了上述支持多子女家庭购房，提高最高贷款额度外，还有城市调整公积金使用范围和缴存余额系数。如兰州将住房公积金贷款的存贷比(存款余额系数)由18倍调整为24倍，存款时间系数相应调整；合肥宣布可以用公积金支付新房首付。
(数据来源:广发证券发展研究中心)
除了公积金政策的优化，4月份诸多利好住房相关政策也有所升级:一方面，热点城市限购继续放松，郑州、合肥、杭州等城市均缩小了限购面积；另一方面，很多地方直接“真金白银”发放住房补贴。如泉州台商区新落户人员，视落户年限可给予1万至5万元不等的补贴。
“展望二季度，预计住房金融政策和地方住房政策大概率保持相对宽松。房贷利率可能维持在较低水平，商业银行保持较快的个人房贷投放节奏。”置信投资研究院高级研究员马洪预计，部分地区仍将享受取消首套房贷利率下限的优惠政策。部分城市将结合多孩生育政策放宽住房公积金贷款门槛，并积极探索其他模式。一些大城市可能会适当调整二手房指导价格区间，鼓励改善型需求加速置换。
未来会是差异化复苏吗？
随着需求支持政策的密集实施和房企“造血”能力的恢复，“输血”能力也有逐步提升的迹象。4月以来，房企融资环境修复迹象逐渐明显。克而瑞研究中心提供的数据显示，4月份80家典型房企融资总额为497亿元，同比下降29%，降幅进一步收窄。
上市房企融资持续改善。Choice数据显示，截至5月8日，25家上市房企年内拟通过股权融资融资1285.44亿元。年内，共有83家上市房企通过发债共融资888.26亿元，两者均远超去年同期。仅5月第一周，三湘印象、大名城等多家企业密集公布融资计划。
在需求端和融资端持续利好的情况下，房地产未来走势如何？
广东省住房政策研究中心首席研究员李预计，二季度房地产市场可能进入横盘期，各项指标较2022年同期有所改善，但改善的动力并不明显，后续市场走势需要经济的缓解和政策的支持。
从长期来看，经济学家任泽平在《中国房地产展望2023:分化时代的到来》中指出，今年将首次见证房地产的差异化复苏。有的城市房地产回暖，甚至房价创出新高，但有的城市房地产还会继续低迷。他认为，区域分化是未来房地产市场的最大特征；随着房价普遍上涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；行业+地段为王；随着改进时代的到来，产品力将成为核心竞争力。
多地密集放松购房政策；
全国GDP前十的城市相继放开限购！谁能把“限购”坚持到2023年底？
2022年以来，全国各城市的楼市都在不断放松限购。
除了一线城市，其他城市的房地产市场也只能落得如此下场。…
我一直提到一个观点，全国城市买的地方不多；无非是四大一线城市和新一线城市的头部城市，其他城市的楼市基本不碰。
而且，目前全国楼市，限购政策几乎已经全部放开。
01
2022年春，苏州率先放松限购政策，也正式打响了新一线城市放松限购的第一枪。
然后5月份宁波也放松了限购，杭州紧随其后。2021年收紧，仅8个月后重新开放。
杭州作为中国新一线城市中的头部城市，具有很强的风向标意义；这一次政策的放宽，大大降低了购房门槛；社保只需要交满一年，没有户口也可以在杭州辖区买房。
杭州政策放宽后，西南霸主成都紧随其后。一是二胎家庭限购松绑，二胎家庭可以多买一套房子；其次，不需要成都户口。只要社保交满一年，也可以在成都辖区买房。
2022年底，成都进一步放宽限购，年迈的父母投靠子女，立即获得购房资格。这个以前是给孩子买房占名额的，现在已经全面放宽了。
此外，宁波、南京也已放开。杭州、苏州、成都、宁波、南京等城市都是强新一线城市，都位于全国GDP排名的前10位。
02
就在过年期间，黑龙江省哈尔滨市也全面取消了限购政策；
与此同时，西北中心城市Xi也放松了限购政策。只要缴纳六个月社保，就可以买两套房子，有两个以上孩子的家庭可以买第三套。
从实际来看，苏杭、成都、Xi安等新一线城市，虽然有社保要求，但可以一次性缴纳过去12个月的社保，相当于第二个月就获得了买房资格；在其他二线城市，很多甚至没有社保要求。
这些新一线城市的政策放宽，已经意味着购房门槛大大降低，几乎等同于不限购。
03
可以预见，2023年，全国楼市将继续放松限购限贷政策；今年会维持限购城市，很有可能只剩下一线城市，部分新一线城市会有新房资格。
一线城市，以上海为例，仍然会在核心区域执行限购政策，但对于远郊和新城，放松限购政策的可能性很大。
在新一线城市，非户籍社保购买门槛也可能继续降低；周边非核心区域，也有可能完全放松限购。
放松限购后，很可能会跟进贷款政策的支持。从2016年开始，国内大部分城市开始跟进认房认贷政策，至今已实施7年；
2023年，一线城市也有可能部分放松这一政策；在其他新一线城市，贷款还清后，大概率可以重新获得首套房贷资格。
现在楼市已经全面进入新的宽松周期，我们也可以将其视为新一轮行情的起点；最近上海一线市场也开始有这样的势头。
一月份过年前，市场上的客户开始增多，年后开始络绎不绝；可以预见，接下来准备买房的朋友会越来越多，小阳春行情真的很期待。
2023年，一定是买房的最好时机。有需要的朋友可以赶紧准备。