专家：淄博开启三四线房地产新模式,究竟是怎么一回事?
最近淄博烧烤火了，网上各种声音，引发了很多关于产业转型、商业环境、城市运营的讨论。其实，通过淄博烧烤的爆炸，笔者看到了中国三四线城市房地产开发的新模式。像淄博这样的三四线城市有160多个，构成了中国城市发展的主体，而且这类城市总人口保持在10亿左右，绝大多数居民月收入3000元左右，年收入3-5万元。最近淄博楼市企稳，生动诠释了如何构建楼市内生动力，什么是房地产发展新模式——即城镇化、产业、就业、房地产协同发展。这是淄博大火给我们带来的行业发展的启示，而与之相呼应的是，近期的政策走向也很明显。专家：淄博开启三四线房地产新模式究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
中新经纬5月7日电题:“促消费带动楼市”淄博开启三四线房地产新模式。
作者李，，广东省住房政策研究中心首席研究员
最近淄博烧烤火了，网上各种声音，引发了很多关于产业转型、商业环境、城市运营的讨论。
其实，通过淄博烧烤的爆炸，笔者看到了中国三四线城市房地产开发的新模式。即如何促进消费，链接上下游供应链、当地旅游、消费、住宿，共同稳定居民就业预期，带来新增住房消费的可能。
淄博是多要素驱动的。
2022年，淄博居民人均可支配收入为4.49万元。基于这一平均值，笔者推测，除了少数高收入居民外，估计淄博大部分居民的月工资在3000元左右。2022年，全国城镇居民年可支配收入中位数为45123元，月平均收入为3760元。除去重点城市的高收入人群，大部分城市居民的收入和淄博差不多。
像淄博这样的三四线城市有160多个，构成了中国城市发展的主体，而且这类城市总人口保持在10亿左右，绝大多数居民月收入3000元左右，年收入3-5万元。人均年收入能突破5万元门槛的城市主要是一线城市，以及长沙、武汉等热点二线城市。
刚刚结束的政治局会议提出，“三重压力有所缓解，经济运行有所好转，但主要是恢复性的，内生动力不强，需求仍然不足”。这里所谓的内生动力不强，是指这类月收入3000元左右，消费者作为内需绝对主体的积极性还没有真正释放出来。
本世纪头二十年，城市化发展迅速。“十三五”提出建设19个城市群后，人口涌入大城市(淄博也是百万人口以上的大城市)。但疫情过后，对于中低收入群体来说，城镇化红利正在减弱。
一方面，外部环境今非昔比，以外贸为主的制造业受到很大冲击；另一方面，在实现环境友好型、技术主导型高质量发展的背景下，部分制造业面临转型、搬迁或淘汰的局面。在空新旧产业交替的时期，就业依然是个问题。
于是，这几年流入大城市的人口开始向第三产业(生产生活服务业)转移，或者说不得不通过第三产业来消化。当然，热点城市的大规模人口聚集也带来了休闲娱乐等生活服务业的发展，进而促进了相关行业的就业增长，而移动互联网、高铁等基础设施的快速发展更是加速了这一进程。
可以说，如果没有移动互联网和高铁基础设施，淄博烧烤不可能遍布全网，而这也正是中国在打造以内循环为主的发展新格局中希望看到的微观场景。近年来，中国正在加快建设一个无形的(互联网、统一市场体系)加上有形的大网络(高铁、充电桩)，充分发挥腹地广阔、潜力巨大、应变能力充足的优势。
大家可以像淄博烧烤一样，方便、低成本地享受全国不同地区独特的旅游、文化、餐饮。如果所有的消费行业都能像淄博烧烤一样，打造本地特色的消费和服务行业，吸引外来人口，提供切实有诚意的产品和服务，那么城市居民的就业将得到最大程度的保障，本地的城市化潜力将进一步释放，内生动力将得以恢复。
如何看待向上的淄博楼市？
据悉，淄博的商品房市场也随着淄博的烧烤火了起来。易居研究院对全国50个重点城市1-4月新建商品住宅成交面积同比增速进行了排名。表现较好的5个城市分别是长春、杭州、南宁、淄博、惠州，同比增速均超过50%。三四线城市中，淄博楼市表现最好。
当然，淄博楼市的这种“发烧”和外地游客关系不大。作者的总结主要受两个方面的影响:
一是旅游餐饮带动上下游服务消费，就业利好促进居民收入预期改善；二是有收入有就业，居民对城市未来发展有信心，包括住房消费。
近日，笔者走访多个地方城市，调查楼市。业内普遍反映，楼市低迷的主要原因是信心不足。如何提振信心？还是像过去一样刺激楼市，带动房价上涨的预期？绝对不行。一旦普通人有了稳定的就业和收入，对现在的生活满意了，这就是最大的市场信心。
目前，楼市出现了“三向”结构性分化现象:
第一，少数享受发展红利的高收入人群，每户至少有2套房，这些人不愿意买房。
其次，这一波人，主要包括政府机关、国企事业单位的普通员工，基本都有房，上一波楼市红火的时候已经置换了一部分人，剩下的在目前的市场形势下置换压力很大。
三是集中在国内三四线城市，平均月收入集中在3000元左右的这部分人群。他们买不起房子，也住不起没有经济价值的破旧小区。这些人能否买得起商品房，融入主流市场经济，分享城镇化发展的红利，成为房地产行业能否稳定发展的关键。
最近淄博楼市企稳，生动诠释了如何构建楼市内生动力，什么是房地产发展新模式——即城镇化、产业、就业、房地产协同发展。
以淄博为例，烧烤爆炸的背后是消费服务业的繁荣。随着老百姓就业和收入的稳定增长，居民消费可能会升级，住房消费也会繁荣起来。这也会吸引更多的居民进城，尤其是所辖县、镇、村的居民和村民。所以人口集聚创造了需求，创造了就业，也创造了房地产可持续的驱动力。
这是淄博大火给我们带来的行业发展的启示，而与之相呼应的是，近期的政策走向也很明显。最近的政治局会议说，要把“质量的有效提升”放在“数量的合理增长”之前，显然要保持推动行业转型的决心，“不刺激”楼市。因此，在守住风险底线、适应月均3000元左右的庞大消费群体的前提下，房地产在较长时期内实现“量价齐升”的无痛软着陆，大概率成为必然结果。(中新经纬APP)
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专家:淄博开启三四线房地产新模式；
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