入学优先保障房、租房可落户，租购同权离我们还有多远？_地产界
近日，深圳名校优先考虑保障房的新闻引发关注，保障房小区建学校被认为是租购同权的有益尝试。与此同时，近年来，为完善租购同权住房制度，很多地方在落户、子女教育等方面都在积极探索租购同权。
保障房小区居民子女优先就读名校？
2023年4月10日，深圳市光明区教育局发布的《2023年光明区义务教育阶段新建公办学校学区划分方案(征求意见稿)》第三条提到，长镇保障房配套学校(暂定名)学位不仅保证光明区保障房(凤凰应晖城、安珠明绿园)小区居民子女需求，还面向全区招生剩余学位。
其中，凤凰应晖城项目位于光明区凤凰街科宇路与广桥路交叉口东北侧。该项目总房源为9，672套，其中7，056套分配给公租房轮候名单，包括4，800套两居室和2，256套三居室。同时，凤凰应晖城也是人才房，部分房源优先分配给光明科学城的科学家和光明区政府支持的企事业单位。
据深圳新闻网报道，已签订租赁合同的家庭将于2023年5月6日起在凤凰应晖物业管理处办理入住手续。
《南方周末》的文章称，长镇保障房配套学校是一所九年义务教育学校，84个班，由光明区政府与教育实力在广东省名列前茅的深圳中学合作办学。这也意味着两个保障房小区居民的子女有优先就读名校的权利？
该事件一度引发学校周边商品房业主的不满。
但学校通过扩建适当调整了学区分布。
根据光明区教育局4月19日发布的《光明区2023年义务教育阶段新增公办学校划分方案》，长镇保障性住房配套学校(暂定名)更名为长镇保障性住房学校(暂定名)，学校拟扩大办学规模。
根据最新的学区划分方案，长镇保障房片区的学校位于甲子塘社区，九年一贯制学校84个班。计划将办学规模扩大到九年一贯制学校138个班(小学84个班，初中54个班)。扩建部分位于汤唯社区，规划54个班，计划2024年建成投入使用。扩建完成后，甲子塘校区为小学，汤唯校区为初中。其中，长镇经济适用房一期(凤凰应晖城)和二期(安珠明绿园)小学48个班，初中36个班。甲子塘、汤唯、唐家社区(凤凰应晖城、安珠明绿园除外)，小学36个班，初中18个班。
另据报道，3月份，深圳大鹏新区也将两个保障房项目定为单一学区房。
虽然经济适用房小区居民子女优先的做法引起了周边商品房业主的不满，但一定程度上可以看出深圳在“租购同权”方面正在进行有益的尝试。
在保障房小区建学校是租购同权的有益尝试。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵冉提到，中国住房保障体系的概念是以公租房、经济适用房和共有产权房为基础的。保障人群广泛，各类保障房各有侧重。公租房主要解决城市住房和收入困难家庭的问题。保障性租赁房重点解决人口净流入重点城市特别是城市新市民和年轻人的住房问题。共有产权住房是市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力买不起房的居民尽快改善居住条件。在保障房小区建学校，是租购同权的有益探索。这个热议中的核心“名校”，本身就是一个支持保障房小区建设的学校，就是满足这个小区居民的上学问题。在实现“租购同权”中，各地探索了以教育资源分配为主导的房屋附随权分配。
赵冉提到，一直以来，在广深地区，“租购同权”相关政策走在全国前列。早在2017年，广州市政府就出台了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的租房者子女享受就近入学等公共服务的权利，确保租购同权。深圳去年发布的《关于将现有非居住住房改建为保障性租赁房的通知(试行)》明确，各区在确定项目时要统筹考虑学位匹配问题。出租人应当在出租房屋前将房屋的学位配套情况书面告知承租人，并作为房屋租赁合同的附件。
住房租赁公司也有相关探索。赵冉提到，例如，招商局伊顿拥有的租赁社区可以为租户提供附近学校的学位。随着各地租赁住房专项用地的租赁社区建设陆续入市，为本社区的租住人口提供学位，不仅是一种有益的探索，也为社区所在区域提供了更多的学位，一定程度上缓解了附近购房者的上学问题。
“租购同权”政策顶层设计不断完善。
2016年以来，“租购并举”成为我国住房制度建设的重要方向，中央不断出台相关政策完善顶层设计。
2020年，中央经济工作会议首次提出“要高度重视保障性租赁房建设，加快完善长租政策，逐步使租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利，规范发展长租市场”。
2021年，国务院发布《关于加快发展保障性租赁房的意见》，从顶层设计层面为住房租赁市场发展定调，优化住房租赁市场供应结构，促进住房租赁市场发展。
2022年以来，中央在重要会议和纲领性文件中多次提到完善住房保障体系和培育发展租赁市场，坚持租购并举、多主体供给、多渠道保障，以人口净流入的大城市为重点，大力增加租赁住房供应。党的二十大报告再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为租赁市场的长远发展指明了方向。2022年12月，中央经济工作会议也明确指出“解决新市民和青年住房问题，探索建设长租市场”。
RealData高级分析师黄辉指出，在我国深化“租购并举”战略的背景下，租购同权突破的关键点在于优化公共资源的分配方式，尤其是在落户、子女教育等方面逐步缩小租购差价。
核心城市探索公共资源均等化
中指院研究副主任徐跃进提到，近年来，为完善租购并举的住房制度，不少地方在落户、子女教育等方面积极探索租购同权，其中沪、京等外来人口较多、租房人口比例较高的核心城市走在了全国前列。落户方面，上海、北京本地户籍人员可在租住地落户。对于外地户籍人员，上海和北京都实行积分落户制度，上海积分与房产脱钩；在北京租房可以计入落户积分，但在自有住房居住积分(每年1分)比合法租房居住积分(每年0.5分)高一倍。
在子女义务教育方面，上海实行积分入学政策，积分标准与租购脱钩。非本地户籍子女入学需要居住证，且有一定社保或就业要求；在京租户在区内稳定就业一定年限，并取得稳定住所证明。孩子也可以在父母工作的地区就近上学，但他们的入学资格排在有本地区户籍和住房的人之后。
58安居客研究院院长张博提到，近年来，上海对学区房进行了多方面的探索。一方面推广了集团化办学的方式，建立了很多优质学校的分校，统筹了一些学校，让更多的学生就近上优质学校，分散了学区资源的压力。另一方面，也在借助市民办的整体规划、摇号等方式，弱化学区门槛，建立类似多校划片的资源平衡方式。
张博指出，在沪租房可以有效解决子女入学问题，但在优质学区层面推广租房仍有难度。总体来说，推进教育资源租购权是大势所趋，但需要循序渐进推进。教育资源的公平将更有利于招生问题的持续更好的解决，让新市民更好的享受平等的公共资源。
“以公房为主导是不可阻挡的新格局”
在业内看来，“租购同权”的推广仍需持续发展。
徐跃进指出，推行租购并举的权利仍然困难重重。在中国，义务教育等公共服务一般与户籍挂钩，而户籍往往与房产挂钩。为了推进租购同权，需要将结算与购买脱钩，而这一步的实现是有难度的。目前部分城市出台相关政策允许租房落户，但一般会设置学历或社保等限制。此外，在公共服务资源供给相对不足的情况下，买房成为享受公共服务的筛选机制。购房者通过支付房价，变相支付地价支持城市开发建设，购房者相应享受相对优质的公共服务，这是土地财政机制下的一套运行逻辑。目前，我国公共资源尤其是优质教育资源的供给仍不平衡。如果实现租购同权，优质公共资源可能会供不应求，可能会引发寻租等新的不公平问题。因此，租购权的推进必然伴随着公共服务资源供给侧的可持续发展，这需要一个过程。
广东省住房政策研究中心首席研究员李提到，人口红利下降后，“抢人才”迅速过渡到“抢人口”，地方政府开始争相向租房者提供市民公共服务，“房价只涨不跌”的预期被打破，进一步强化了这一趋势。以深圳为例，深圳住房供应体系的大调整，即公房开始主导，是不可阻挡的新格局和趋势。公房主导成为事实，纠正过去的过度市场化，回归租购并重、注重保障的新定位。
黄辉认为，从未来发展来看，无论是否采取积分落户政策，首先建议是缩小租购差距，逐步弱化与购房的挂钩。二是优化教育资源配置，增加实际居住地或社保缴纳年限的测算。三是加快完善租赁税收优惠制度，降低租房家庭备案难度，让租房家庭更容易享受到城市基本公共服务。
责任编辑：孙扶图片编辑：李晶昀校对：张亮亮