北京房价降了吗？_地产界
短短两个月降价10万，降价30万…
目前，降价已经成为北京二手房市场的一大话题。
哪些区域和房子在降价？后市将何去何从？
两个月降价35万。
国家统计局公布的数据显示，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月的0.2%变为0.4%，其中北京环比下降0.6%。
对比4月和5月，北京二手房价格的变化可以说是非常明显的。
4月北京二手房价格环比上涨0.1%，随后的5月北京二手房价格环比下跌0.6%。一方面趋势由涨转跌，另一方面跌幅远大于涨幅。
这样的跌幅在北京楼市历史上并不多见。
《中国新闻周刊》走访多家中介门店，发现北京市朝阳区潘家园区多套房屋价格呈下降趋势，降幅在10万元左右，部分房屋价格下调20万元。
一位房产中介告诉《中国新闻周刊》，从价格来看，一是前期上架的一些房子正在向下调整，新上市的房子价格比以前低。他也注意到，一些刚需买房的人比较理性，会选择相对较新的房子。
哪些房子跌的比较多？
从户型来看，数据显示，北京二手房中，5月份90平米以下住宅环比下跌0.8%，跌幅最大；90-144平米的房子，降幅相对较小，降幅为0.4%；144平方米及以上二手房跌幅为0.1%。
前几天链家团结湖地区一家门店的经纪人搜索《中国新闻周刊》，显示了多套房源，大部分都是老房子，基本上每十套房源就有两三套房源处于降价状态。
一套80平米的小三房，今年年初报价600万。半年内降价4次，降价25万元，目前销售价格570多万元。
中指院市场研究总监陈文静对《中国新闻周刊》表示，二手房市场是分化的，比如一些楼房老旧、基础设施配套不全的“老小”楼盘，议价幅度很大空。当然，即使是老小区也是有分化的，一些具有一定资源优势的“老小”小区，比如优质的教育资源，周边配套相对完善，仍然受到购房者的青睐。
从区域来看，中指院监测显示，2023年5月，北京16区中，11区二手房价下降，5区房价仍在上涨。
11个下降区域主要位于远郊区，如怀柔、房山、平谷、密云等二手房价跌幅居前的区域。其中，平谷二手房价格环比下降0.82%，是北京16区中降价幅度最大的。
对此，陈文静表示，市场潜在购房需求下降，二手房挂牌量处于高位，二手房交易周期逐渐拉长，二手房价格有所松动。
北京房价是不是要跌了？
不过，现在判断北京房价下跌恐怕还为时过早。
从二手房市场来看，虽然5月份二手房价格明显下降，但今年5月份仍有一定涨幅。
国家统计局数据显示，今年5月，北京二手房价格同比上涨2.8%。
机构监测数据显示，今年5月北京二手房成交价格达到76346元/平方米，呈现同比增长趋势。从区域来看，北京16个区的二手房价格均较去年上涨，其中朝阳区上涨1.65%，东城区上涨3.14%。
在一手房市中，北京市场好于整体楼市。
统计显示，1-5月，北京市商品房销售面积432.2万平方米，同比增长36.9%，其中住宅销售面积313.7万平方米，增长35.1%。
同时，1-5月，全国商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。
价格方面尤其如此。5月份，北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.3%，均保持上涨态势。
更值得注意的是，最近北京土地市场火热。
6月14日，北京土地市场推出三宗住宅地块，两宗在海淀，一宗在顺义。结果三幅地块全部登顶，总成交价109.94亿元。
6月16日，北京又推出三块地，结果再次被抢购一空。
尤其是亦庄X47地块，早在网上竞价阶段，就有近30次竞价，价格从68.8亿元涨到79.12亿元，已经到了价格峰值。随后便进场竞拍现房销售面积，众多地产公司和财团积极参与竞拍，掀起了当天的拿地高潮。
最终，开拍即创下巅峰的亦庄X47地块被中国房地产有限公司竞得，其竞得条件为成交价79.12亿元+现房5.3万㎡。
当天，北京朝阳耐西地块吸引了金茂、城建、招商、置地+超开等申请。最终，北京城建以34.5亿元的最高价+12000㎡现房销售拿下该地块。此外，北京石景山广宁村地块吸引了中海新城和保利两家房企投标。该地块起始价为32.3亿元，地价上限为37.14亿元。两家企业上演了一场拉锯战。最终保利以12.07%的溢价率拿下该地块。
某房企投资推广部人士告诉《中国新闻周刊》，房企扎堆布局北京市场，看似是报团取暖，实质上还是看好北京楼市前景。
陈文静告诉《中国新闻周刊》，在此背景下，当前楼市整体趋弱，尤其是二手房市场面临较大调整压力，市场存在结构性压力。
释放更多合理的住房需求
今年第一季度，北京二手房成交45815套，比去年第四季度上涨49%，比去年同期上涨24.2%。其中，3月北京二手房成交22192套，环比上涨44.9%，同比上涨31.14%，单月成交创多月新高。
与去年相比，今年北京二手房的小阳春更美。
但随后的4、5月份，北京二手房成交迅速下滑，从单月2万套下降到早期的1万套。
对此，陈文静表示，今年年初，北京等重点城市二手房交易量和市场活跃度明显上升。这得益于市场情绪的好转，前期积压需求的释放，部分考虑子女上学的买家积极入市；另一方面，一年内换房“转按揭”、退税等政策不断优化，也带动置换需求入市。
上海中原地产研究总监陆文熙表示，今年一季度北京等一线城市较高的成交可以确认为季节性反弹。一旦反弹停止，成交价格最终掉头向下是必然趋势。
他进一步表示，一线城市的政策并没有明显松动，局部微调不会对成交量产生明显影响。另外，随着市场走弱，对政策的预期下降空，因此市场预期进一步减弱。
相比较而言，目前北京楼市的购房政策门槛较高。
从贷款政策来看，北京目前执行的是认房又认贷的政策，即只要有购房或贷款记录的都算二套，二套房的贷款利率在5.3-5.5%，这也意味着较高的购房成本。
陈文静说，目前市场上很多改善型购房者需要“卖一买一”，卖掉自己原来的房子，以置换资金和购房资格。目前二手房市场活跃度较弱，置换链条各环节流通速度也在放缓，二手房销售放缓，进入新房市场的潜在需求将进一步减弱，从而影响整体市场预期和情绪。
在她看来，当前最重要的是促进销售回暖，释放更多合理的住房需求，畅通销售链条，稳定购房者和市场预期。从政策来看，目前大部分二三线城市的限制性政策还是比较宽松的，核心一线二线城市的政策还是比较大空。由于认房认贷政策、二层房高首付比例、购房条件苛刻、普通房认定标准严格，很多合理的购房需求在这些城市被压制。如果政策能够及时跟进优化，市场情绪将得到有效提振，购房入市步伐有望加快。
为此，陈文静建议，核心城市应优化普通住房的认定标准，降低非普通住房的首付比例和税费，降低合理住房需求的购房成本和门槛。按照“一区一策”的原则，继续优化限购条件，取消认房认贷政策，同时对多子女家庭在限购套数、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等方面给予支持。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池对《中国新闻周刊》表示，中国仍处于城市化中期阶段，每年约有1300万人进入城市，房地产行业整体发展仍有潜力。为了稳定房地产市场，政策面仍需进一步努力，稳定购房者的预期和信心。目前很多购房需求被抑制了。如果政策能及时跟进，市场情绪有望改善，二手房市场活跃度有望提高。
(原标题《北京房价降了吗？》)
责任编辑：唐莹莹图片编辑：张同泽