调研手记｜杨浦228街坊蝶变归来后，还要做什么？_上海大调研
[编者按]
4月26日，蝶变归来的228街坊正式开业。
如何规划建设一个延续历史文脉、保留上海乡情、展现杨浦记忆、充分展示其历史价值、社会效益和经济活力的开放创新社区？228街坊还有很长的路要走。
长白新村街道多次召开咨询会、咨询会，听取意见建议，找准短板问题。接下来，“228街坊该怎么办”才是关键。
对于蝶变归来的228街坊，你怎么看，怎么做？
——长白新村街道党工委书记孙辉
长白228街坊作为上海现存唯一一套完整的“两万”历史民居，不仅是杨浦“百年工业”历史的见证，也承载着上海城市发展的重要实践。
在城市更新的过程中，228街坊始终坚持“修旧如旧，推陈出新”的原则，最大程度地保留了素墙红瓦的建筑外观、简洁明快的建筑线条和邻里共享的建筑理念。
4月26日，蝶变归来的228街坊正式开业，成为辐射周边的公共服务中心，以社区品质生活成为网络名人打卡的聚集地。还将设有承载城市记忆的展厅，为居民提供“15分钟社区生活圈”的优质体验。
如何规划建设一个延续历史文脉、保留上海乡情、展现杨浦记忆、充分展示其历史价值、社会效益和经济活力的开放创新社区？还有很长的路要走，还有很多工作要做，还有很多短板要补。结合最近的研究，围绕“228街坊是什么”、“228街坊应该做什么”、“228街坊应该做什么”有了新的思考和体会。
“228街坊是什么？”
根据城市发展规律，杨浦街区的发展路径是由西向东，由南向北。街区的顺序也反映了杨浦城市建设和发展的时间顺序，不仅仅是四条道路围成的平面区域，还有建筑和人文因素的立体意义。站在当下，“228街坊是什么”可以从三个层面来讨论和定位。
首先是上海城市更新示范项目。228街坊作为当时城市中唯一完整的“2万户”街坊，承载着非常重要的城市记忆，它具有一定的建筑特色和空特征。但在2008年的长白社区控制性详细规划中，按照1:1的比例开发了5.5万平方米的住宅和商业用房，原规划中的12栋两层“2万户”没有保留。
在随后的城市更新过程中，为落实中央城市工作会议精神，着力塑造城市鲜明特色，留住城市记忆，区委区政府主动保留了12栋“2万”建筑。2016年5月，228街坊入选全市首批城市更新示范项目，被列入四大行动计划中的“魅力风采计划”。容积率调整转让，大幅降低，保留12栋“2万”建筑。
二是上海“15分钟社区生活圈”示范项目。228街坊不仅是上海城市更新的示范项目，也是228街坊以人为中心的“15分钟社区生活圈”示范标杆项目，以其社区商业和公共服务功能的释放，响应群众对高质量发展和高品质生活的殷切期望。
就居民需求而言，周边可覆盖10万人左右。与“五宜”标准相比，没有一个区域能满足居民“吃喝玩乐购游”的需求。因此，街道在规划“15分钟社区生活圈”的过程中，以228个街区为单篇，发放了涵盖校园、公园、社区、跨街道的1300份调查问卷，并多次分层次、分类召开座谈会，问计于民、问需于民，力争将228个街区打造成上海市“15分钟社区生活圈”的重要节点工程。如今的228街坊涵盖了社区商业、体育健身、文化娱乐、生活服务等“市场加公益”的功能，可以满足周边居民一站式、多元化的需求。
三是上海“两万”工人新村的最后记忆。中央城市工作会议提出要保护历史文化风貌，更好延续历史文脉。228街坊作为城市中唯一完整的“2万户”街坊，承载着非常重要的城市记忆。228街坊“2万间房子”项目设计方案确定完整保留所有12栋“2万间房子”建筑的肌理和外观，包括材料、色彩和立面，明确保留街坊内部开放空的格局，保持20世纪50年代新工人村的特色。同时，按照现在的设想，在原有1号楼、8号楼的基础上，安排上海工人村变迁的展示，让市民不仅能了解228街坊工人村的变迁历史，还能有上海工人村的变迁历史。
“228街坊还应该怎么做？”
228街坊2016年仅用106天完成“三个100%”，2019年出售方案，2023年4月试运营。它的形状、功能和环境都发生了很大的变化。就228街坊的未来发展而言，还应该做些什么？我们认为要把握好“四对关系”，找准短板问题。
首先是街区内更新建筑与现有建筑的关系。目前，小区西北角和东南角建于上世纪七八十年代的六层老人住宅，与科创集团建设的高层人才公寓的12个“2万”建筑立面、附属设施和“第五立面”明显不协调。此外，在调查过程中发现，228街区出来的沿街商铺招牌风格凌乱，老旧小区门面破损老化，路边屋顶堆放杂物，菜场门口地面污渍严重，与228街区新建改建部分大相径庭。
要把街区内更新的建筑和现有建筑作为一个整体来看待，后续的建筑和环境改造也要符合228街坊整体风貌保护的要求。
二是邻里内外圈的关系。从228街区的外圈来看，长白路、安图路、延吉东路、敦化路等外圈的围栏、建筑立面、店招与内圈现状或设计效果图不协调。
对此，我们要做的不仅是保证228街坊内四路内环的新旧建筑、门面装修、地面铺装的整体协调，还要将街坊内四路外环沿线的门面、店招、小区围墙作为一个整体进行系统的考虑。
第三是街内外的关系。从这个角度来看，街道辖区内228地块周边的几条主次干道，如南部的内江路、控江路，北部的安图路，东部的土门路、延吉东路，以及距离较远的周家嘴路、龚俊路，都通向228地块，道路的可达性、舒适度、标识性都不足。
按照“15分钟社区生活圈”的辐射半径，228街坊既要考虑其对长白新村街道范围内的校园、公园、社区的服务，又要考虑其与延吉新村街道的临近，还可以在一定程度上向南、向北辐射定海、长海社区的居民。我们可以把228街坊理解为一个跨街道、区域性的公共服务综合体，不局限于长白的某个角落。
四是“俯视”与“仰视”的关系。从228小区往上看，周边道路布满空线，尤其是从人才公寓的高度看。“两万”工人新村漂亮的红色人字屋顶呈现出其独特的美，但西北和东南的六层居民楼屋顶却凌乱而灰暗。向西望去，远处可以看到浦东陆家嘴的“三件套”，但附近看到的一些老公房的屋顶也不同程度的凌乱、灰暗。
我们不仅要仰视228街坊及其周边的天际线，更要俯视建筑的“第五立面”，即屋顶，从内到外、从近到远俯瞰人才公寓的高层区域。
基于对“四对关系”的深入分析和街道多次召开咨询会的意见建议，228居委会仍有明显的反差感，这也是今后需要补充的短板。
“228街坊该怎么办？”
找到短板问题，然后“228街坊该怎么办”才是关键。
首先是统筹规划，分步实施。将整个228街坊及其周边作为一个系统有机体，结合“15分钟社区生活圈”，对228街坊进行跨街区、跨街道、跨领域的整体规划(建筑、交通空、绿化、商业业态、街道家具、街道小品、标识、天际线、第五立面)。
按照内圈、中圈、外圈，由内而外、由近及远、由点及面、由易到难进行系统规划，并根据总体规划的目标和方向提出配套项目，不断扩大圈子弥补短板，将规划蓝图变成施工图和实景图，进一步放大228街坊带来的影响力， 并最终实现应然与实然的逐渐契合，让228街坊成为名副其实的人民城市和”的样板间。
第二是整个世界的概念，越界。借鉴全域旅游理念，以228街坊为中心，按照“15分钟社区生活圈”的半径，将228街坊作为网络名人的标志性载体和平台，从全要素、全方位、全时空、全流程等角度进行推广，实现环境的全域优化、服务的完备、标志的全域展示、治理的全域覆盖。
就交通可达性和舒适度而言，离228小区最近的地铁站是8号线延吉中路站。无论哪个出口来，距离都接近500米。如何系统地考虑这“最后500米”？怎么走出来？步行或骑车，道路铺装、沿途景观、绿化小品、街道设施、导向装置、市容市貌是否符合全域旅游要求，需要长白、延吉街道协同建设、协同治理。同样，来自北起佳木斯路，南至周家嘴路的长海、定海等社区的居民也需要考虑在内。
然后是多元化合作，一体化管理。一方面，228居委会需要区、街道相关职能部门和科创集团的密切配合。无论是整体设计的分步实施，还是全局理念的跨界，都离不开相关职能部门的定位和大力支持。另一方面，何洁科创集团和入驻的各类主体可以参考网上名人街区的成功管理经验，将整个街区的物业管理、商业业态、地下、活动组织作为一个整体来考虑，探索商业业态的综合评价和动态调整机制，实行商户公约自治和街区一体化管理。
(原标题:《大调查书记手记|蝶变归来的228街坊你在想什么，做什么？》)
责任编辑：高文校对：张亮亮