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5月份北京二手房市场降温,部分业主谈判桌上主动降价_地产界

5月份北京二手房市场降温,部分业主谈判桌上主动降价_地产界

“从5月底开始,我们区域门店的客户量略有增加,成交价格较之前稳步下降。”麦田房产一位经纪人对《证券日报》记者表示,5月份有部分“连环单”的业主为了不违约,急于降低挂牌价,根本没必要谈价格。业主自己主动在谈判桌上降价。

据北京市住建委官网统计,截至5月30日,5月北京二手房网签12117套,环比下降13.0%。据麦田房产统计,5月份,北京二手房通过麦田房产成交均价环比下降3.1%。

“北京的二手房市场仍然属于买方市场。市场整体表现是挂牌数量增加但成交价格下降。”另一位房产中介人士对《证券日报》记者表示,这背后主要有两个原因:一是购房需求多为置换序列表,即“卖旧买新”,名下房产需要挂牌出售;二是要尽快实现上市房源,以支付新购房源。序列表有一个交易周期和一个支付节点。所以付款节点临近,只能逼着业主把上市房源的价格降下来。

空之间挂牌价较低,议价较高。

“5月太阳AD成交81套房子,业主降价46套,占比56.8%;鸿禧台在售房源19套,有8套被业主减持,占比42%。降价的房子很多,但是幅度不是很大。总价高的房子降价幅度在30-70万元之间。”麦田房产太阳宫1区鸿禧泰1号店经理石赞对《证券日报》记者表示:“从挂牌金额来看,我们店所在区域属于中高端目标物业,价格区间在1000万元-5000万元之间。整体上市金额上涨了5%-10%。”

麦田房产数据显示,5月份,北京二手房挂牌量环比上涨3.7%。二手房挂牌均价环比下降0.1%。同时,二手房议价空间较上月上升0.37个百分点。与4月份相比,不仅业主的预期开始下降,而且更愿意在价格上让步以换取成交。总的来说,成交放缓,挂牌量增加,市场进一步承压。

“业主突然主动降价的情况时有发生。着急卖房的业主降价幅度大,还会一降再降。有的业主到了谈判桌前就主动降价,根本没必要谈价格。”麦田房产回龙观西区流星花园店经纪人乔昭对《证券日报》记者表示,比如有一笔签约交易,原业主的交易预计在520万-525万元。业主原话是“520万以下不卖”,后来在谈判桌上两次降价,最后以508万签下合同。

“虽然目前属于买方市场,但实际上从上市房源结构来看,有一半左右的旧房房龄在20年以上,供应的结构性矛盾依然存在。购房者还是很难选到合适的房子。”麦田房产认为,从购房者的角度来看,在下行市场中,购房者有选择的主动权,有更多的时间选择合适的房子。

在乔照看来,很多业主都愿意把自己的旧破房子换成新的,现在市场上有大量的置换连锁订单。但在买方市场下,购房者观望情绪浓厚。

麦田房产亦庄北区大雄店经纪人谢直言:“我目前接触的两个客户,一个是不敢先订房,一个是不敢下手。就算房价降得快,我还是怕踩错节奏。经过这种预期,相当一部分上市房源已经上市,报价接近甚至低于上一套的成交价。”

这种现象的背后,有一个值得关注的问题,就是如果市场流动性减弱,连环单会不会陷入僵局?违约会随之而来吗?

如何走向未来市场?

回顾去年11月至12月,受疫情影响,北京市场需求积压。今年二三月份,被压抑的需求在短时间内得到释放,二手房市场迎来强劲反弹。由于当时市场热度上升,一些观望的客户也被套牢。

“3月底北京二手房市场处于高点的时候,我怕继续涨价,就定了一套880万的房子。现在急着想卖掉名下的房产,但几组买家至少来看过两三次,就是没下单。”5月31日,李女士(化名)向《证券日报》记者透露,现在挂牌出售的房屋,大部分业主都是置换需求,属于“买新卖旧”的连环单。但从4月份开始,市场有所降温,上市房源并没有卖出去。现在担心房子卖不出去会导致买房违约。

李女士的担忧并不是个例。“为了赶上买房的付款节点,我挂牌出售的房子价格一降再降,从700多万元降到679万元,但潜在买家只报了660万元的价格,比2021年同小区同户型最低成交价低了近40万元。”马女士(化名)对《证券日报》记者表示:“房子卖得‘心灰意冷’。如果达不到去年的价格,我打算拖欠我订的新房。”

“如果大部分业主都和马女士一样的心态,那么连环单交易就会陷入僵局,进而引发违约赔偿等诉讼,不利于提高市场流动性。”一位业内人士告诉记者。

对此,麦田房产部分分析师也表示,目前市场在售房源不断增加,市场观望情绪加重,导致置换链运行不畅。预计未来一两个月市场将经历阶段性筑底过程。

从政策来看,虽然北京近期出台了“带抵押转让”等政策,但政策的目的是否是为了优化交易流程,提高交易效率,是否会对市场供求预期和入市行为产生实质性影响,还有待观察。

对于6月二手房走势,宣石表示,预计与5月持平。如果你想在六月快速成交,降价是最快的方法。如果没有政策利好,预计市场不会出现大起大落。

乔昭认为:“大幅降价的可能性很小。有可能一些着急卖的房子5月份还没卖出去,6月份会有小幅度降价。”谢说,错过的客户会有一部分出来买房,现在需要撕开一个口子,带动其他客户的购买力。6月份,预计市场将吃掉大量“买卖”业主红利。

不过,在业内看来,随着买卖双方价格博弈的逐步完成和年底“卖一买一退一减一税”政策的结束,预计不少业主会选择在年底前完成置换以节省置换税,再加上年底购房需求的小高峰,北京二手房市场可能会在年底迎来明显的翘尾行情。

原题为《5月北京二手房市场降温链受阻,部分业主在谈判桌上主动降价》

责任编辑:计思敏图片编辑:张同泽

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