楼市“降温” 有中介两月没开单,到底是咋回事?
这几年房地产市场发展的如火如荼，很多人从房子中发现了巨大的商机，所以房产投资成为这些年的热门话题。无论是资金充裕的开发商，还是资金普通的老百姓，都愿意盖房子，买房子，所以这几年房价上涨还是比较明显的。
文本摘要:
这几年房地产市场发展的如火如荼，很多人从房子中发现了巨大的商机，所以房产投资成为这些年的热门话题。无论是资金充裕的开发商，还是资金普通的老百姓，都愿意盖房子，买房子，所以这几年房价上涨还是比较明显的，尤其是一线城市。其中，深圳是涨幅最快的一线城市。在过去几年楼市调控的影响下，北上广房价有所降温，但深圳房价却逆势而上，炒房团推高了房价。到去年，深圳的平均房价已经达到每平方米89万元，成为全国最高。楼市“降温” 有中介两月没开单究竟是肿么一回事，跟随小编一起看看吧。
房产网原创/胡
这几年房地产市场发展的如火如荼，很多人从房子中发现了巨大的商机，所以房产投资成为这些年的热门话题。无论是资金充裕的开发商，还是资金普通的老百姓，都愿意盖房子，买房子，所以这几年房价上涨还是比较明显的，尤其是一线城市。其中，深圳是涨幅最快的一线城市。在过去几年楼市调控的影响下，北上广房价有所降温，但深圳房价却逆势而上，炒房团推高了房价。到去年，深圳的平均房价已经达到每平方米89万元，成为全国最高。
深圳几乎成了房地产投资者的天堂。数据显示，深圳买房的收入比已经达到30以上，也就是说在深圳买一套普通的房子，不吃不喝要30年，这与留房不炒的目标背道而驰。最近半年左右，深圳也加大了对房地产价格的调控力度，尤其是在今年。尤其是二手房市场受到了明显的冲击。数据显示，6月1日至15日，深圳新房成交2303套，二手房成交1540套，均为近年来最低。要知道，之前深圳二手房月成交量普遍在4000到5000套左右，比之前的月销量下降了20%以上。
近日，有深圳业主称，TA从5月份开始卖房，结果短短一个多月，TA的价格分别下调了100万元、50万元、30万元、20万元。5月15日至6月13日，该楼盘降价200万元。降的关键是房子还没卖出去，还有很多像TA这样多次降价的业主。也有房产中介表示，已经三个月没买单了，不买单的话很可能会吃土。
其实这种事情是作者意料之中的。虽然别人都说深圳是一线城市，购买力很强，但是深圳炒房的情况非常明显。这个价格比北京上海高很多，明显不正常。深圳是一个年轻的城市，从整体城市背景来看，和北京上海还是有本质区别的。
至于供求关系，当价格涨到一个不寻常的价格时，市场上的购买主动性不但不会增加，还会降低。毕竟对于很多普通人来说，购买力有限，房子不是米，深圳买不起。我可以去二三线城市买房，大部分在深圳工作。
楼市“降温”。一个中介两个月没开单。
房产中介“冬天”:10年难得的难熬时光。中介街只剩两家店了。
每经记者:鲍晶晶甄苏静
上海，“十几个业务员25天不开单。在我17年的工作中，我从未见过他们。”
深圳，“没有生意的时候，如果有经纪人根本不去店里，店门就直接锁上了。”
几位来自一线城市主要区域的房产中介在接受《全国商报》记者采访时并不避讳。
数据(八)证明，与年初相比，上海二手房成交量下降70%以上；10月深圳二手商品房成交面积同比下降66.42%，二手房成交套数为2012年3月以来最低。
全国房地产市场正在经历重大调整。根据国家统计局的数据，全国新房和商品房市场中GTV同比下降了14.1%。根据RealData的数据，第三季度全国二手房市场的GTV下降了41.6%。
中介行业开始合并、冻结、关店、合并、裁员、离职…在一些地方，商店的数量从去年火爆时期的一条街减少到现在的两条。
在市场持续深度调整的环境下，部分中介上市公司业绩也出现下滑。
壳牌2021年三季报显示，公司营业收入同比下降，总营业额比去年同期下降20%以上，净利润现两年来首次亏损；前三季度，房多多累计实现营业收入8.62亿元，同比下降52.9%，净亏损扩大至5.99亿元。
中原地产发布内部文件称，“由于市场持续低迷，为留住核心资源度过寒冬，集团决定调整内地业务规模和结构，各分公司根据自身经营状况适度收缩，目标为第四季度盈亏平衡。”
今年的行业寒冬似乎比往年更加猛烈。
深圳某街道的宣传栏上贴满了二手房出租信息。
上海总代理总店经理:近10年最差时期
今年下半年以来，我国二手房市场形势集体出现转机，连续几个月成交量快速下滑。多个热点城市收紧调控，出台二手房指导价、限购等政策。此外，信贷环境也在不断收紧。三季度以来，包括上海在内的多个城市出现越来越多的“贷款难”，市场交易周期越来越长，二手房经纪人的工作越来越难做，甚至达到了近10年来的惨淡时刻。
《民族商报》记者近日走访上海多个区域，发现有较多中介机构举着牌子在街上临时“摆摊”，不少中介门店出现了一半工位闲置的现象。
在虹口区瑞虹板块的一家总代理店，TAs在与工作人员交谈时表示，从本月(11月24日)开始，一套房子都没卖出去。
“以前不管调控多紧，即使是过年期间，业绩也不会这么差。这可能是近10年来最惨淡的时期。”张华经理说。
其实盘内几家TA店也关门了，大家都没生意了。张华告诉全国商报记者，ta从事房产中介17年，从未经历过这样的困难。
张华坦言，瑞虹板块是虹口区乃至上海的活跃区域。以前全盘每个月卖100套左右的二手房。最近两三个月只成交40套，腰斩。这意味着该板块很多中介门店每个月只有一两套成交，甚至0。
上海某中介门店房源信息(图文无关)由记者包晶晶拍摄。
“我们有一家店这个月卖了四单，但这四单都是五角场、凉城甚至闵行郊区的楼盘，不是主战区。”
在普陀区长寿路某写字楼前的广场上，每到周末，都有很多家长陪着孩子上纸乐课、美术课，于是周边的房产中介就来搭起了临时的地方，摆着广告牌。
“均价降了不少，有几套房直接降了100万元，也就是说单价降了1万元。”略显羞涩的周丽霞说，“但是房子不多，买家也不多，还是把牌子放出来，让大家多了解一下。”
沪市的成交数据也与张华和周丽霞的直观感受一致。中原地产数据显示，2021年1月，上海创下二手房成交4.4万套的纪录，6月仍突破2万套，但9月回落至1.2万套，10月回落至1.3万套。
对于突然下跌的原因，张华表示，一方面是因为一套二手房价格倒挂严重，城市周边新开网签限价在11-12万元/平方米左右，但二手房和二手房挂牌价在14-15万元/平方米之间，高点的买家会去摇号做新；另一方面，个贷收紧直接延长交易周期，甚至部分客户直接放弃交易。
限价房新房的影响只能影响某个区域，个贷收紧对整个上海房地产交易的影响更大。张华向记者展示了一份7月份的工作日志，其中多次出现“盯着陈姐贷款”，似乎表现出当时的巨大焦虑和艰难。
张华の记者鲍晶晶拍摄的工作日志。
“这个迹象其实在6月份就出现了，银行放贷越来越慢。”张华说，“以前交易流程从决定到放款差不多两个月。如果客户不贷，卖家不贷，那就更快了，10天左右就能完成整个交易。现在如果客户想贷款，整个交易周期至少需要半年甚至更长时间。如果是连环替换，上一个家要等TAの回家，下一个家才有下一个家。那真的很远。”
“十几个业务员25天不开单。在17年的工作中，我从未见过他们。以前“一等奖”定在每个月5号之前，奖金200元。不管怎么说，肯定是10号之前拿走的，现在(11月)还没人拿。”张华说。
深圳南山区中介街:只剩两家小店。
不仅仅是上海。
从去年7月15日深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，到今年2月8日发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》，深圳楼市经历了一系列的精细化调控。
市场在消化了之前的规定后经历了大起大落。最后，今年四五月份金融政策逐渐跟随二手房交易参考价格后，深圳楼市一片萧条。
戳视频看，之前深圳也出现过中介倒闭潮。
深圳住建局数据显示，2021年10月深圳二手商品房成交量为18万平方米，同比下跌63.30%；其中，二手商品房成交面积15.04万平方米，同比下降66.42%，环比下降11.2%。10月二手住宅转让套数为2012年3月以来最低。
因为新房入市，多次登上南山区科技园头条。是深圳新房和二手房交易的热点，也是各大小中介的宝地。
高新园地铁站附近有一条著名的中介街。去年市场火爆的时候，各种颜色的中介门店遍地开花。11月23日下班的傍晚，当《全国商报》记者再次走访时，街上只剩下两家红色中介门店。
其中一家较大的商店有敞开的门和明亮的灯，但前台无人值守。记者走进店内试图询问，却发现空没有人，前台外放名片盒的区域落了一层薄薄的灰尘。
就在记者想采访该店斜对面另一家更小的店时，一位西装革履、佩戴胸卡的店员正站在离店门几米远的自行车共享区，剥栗子吃。在与记者交谈的过程中，TA告诉记者，现在市场不好，业务量不高，所以有些同事不会来店里。
不仅同事不再来店里，不到一年时间，TA也眼睁睁看着旗下TA公司的中介门店都走了。
关闭中介商店。每一位记者都拍下了甄的照片。
“我们店能活下来，一是因为店面小，租金成本低；第二，人本身不多。高峰时有八九个人，现在还剩四五个人。”
“我们很好”是栗子剥皮经纪人在交谈中说得最多的一句话。虽然有时候只有TA在，我们的店还是能天天开，但是据TA说，它的TA面积连天天开都保证不了。
“如果没有生意，如果有经纪人根本不去店里，店门就直接锁上了。现在市场不好，公司也不会很严格。”
谈及最近的工作情况，经纪人感叹，二手房交易制度放开后，他的工作重点就是和业主签订买卖协议。“现在二手房卖不出去，太难了，已经有公司开始找我们帮忙带客户了。”
“直播”
记者走访了上海多个区域的多家房产中介门店后发现，在上班时间，很多中介门店“工位空空”比如只有一两个工作人员在不停地工作。
张华说，由于工作分配的原因，ta管理的1.5家门店目前有15名左右的员工，过去一年平均25名左右，而过去最多的时候有五六十名员工。“人才流失的主要原因是人员流动率太低，业绩受到很大影响。”
上海中原地产市场分析师陆文熙对全国商报记者表示，“从情绪上看，之前过度的悲观情绪已经略有企稳。毕竟，最近关于信贷的声明让市场稍微放心了一些。但从实际成交情况来看，二手房市场一直在低位空运行，是正常流量的6折左右。换句话说，市场流量小，不需要那么多人来服务。所以中介门店萎缩，有人转行是事实。”
在这样的情况下，张华和他的同事们想知道是什么让他们“活”到了明年，甚至更长时间，交易需求才真正释放出来。
在“活下去”这件事上，“口袋铺”给出了答案。
记者在采访中了解到，在这一轮的深度调控中，能够存活下来的是规模较小的“口袋店”。
华琪是深圳几家中介店的老板。今年年初，TA和朋友合伙，在南山中心区新开了一家中介门店。但新店开业不久，TA就遇到了深圳二手房交易参考价政策，新店经营举步维艰，老生意不得不慢慢萎缩。
谈及今年的生意，华旗的第一句话是，幸好没选街口那家大店。这很好。他前期只投了二三十万，还能挺过去。
在中介行业，门店分为旗舰店和“口袋店”。其中，旗舰店是指面积在80-100平米的大门店，店内经纪人较多。而“口袋店”是指店铺总面积在30-50平米，店铺里有5个左右的小经纪人。
华旗在南山区的新店是一家“口袋店”，迎宾墙前有一张两人桌，是前台。迎宾墙后面是一排排的桌子和电脑，是办公区。办公区和后面的储物间被一排架子隔开，里面还有一个茶室，是留给华旗和合作伙伴平时招待朋友和客户的。
市场对每个地区的影响是不一样的。华旗很高兴在年初决定开一家“口袋店”，同时也很高兴开在了南山。
连续几个政策下来，调控对深圳西部的影响远远大于中部。TA在西部宝安区的三家店陆续合并为一家店。即使公司不用给新招聘的经纪人交社保和公积金，华旗也还在抓着人员的流入不放。“等行情好一点再说。”
越不开单，越是不停加班。
现在还在张华所在店里工作的员工，很多都工作了10年以上。据记者观察，ta们仍不时开玩笑，但并未停止工作。
“现在在职的同事，大家都经历过风雨，但很多人在压力面前主动辞职了。
但即使业绩为零，券商的工作量也丝毫没有减少。
“每天的工作量增加了很多倍。虽然客户数量减少了一半，但我们的实际工作量却增加了。”张华说。
现在的行情，楼主反正也不急着卖。比如2000万的房子放上去，房东可以接受一定的优惠，但是客户的还价往往低于房东的底线，有8%-10%的直接议价，但是房东只允许3%，很难推广，所以有时候需要看一下5。
“我回访的时候，主要购房者预计明年房价会降，以为能比现在降二三十万，手里有资金就慢慢看。”张华说，“前不久一个客户挂牌980万，买家突然砍到900万。即便如此，顾客也未必真的想买。双方谈完后，一个咬着价格，一个随便砍价，太难了。”
于是，曾经红红火火的小区房源也锐减，甚至每周的访问量也只有3-4次。
所以券商都在“拼”业绩。
据张华介绍，现在大家每天工作12个小时以上，早上8点半到单位，晚上9点半下班，周五周六10点下班，这几个月15日到30日基本上半个月都没有休息。
“其实ta们心理压力也很大，所以每天都在店里打电话，预约看房。但他们越是不开单，就越是不停地加班。如果他们加班，还是没有业绩。压力一天天越来越大，辞职的也越来越多。”张华坦言。
“很多人在困难面前都放弃了，但在他们当中，仍然有人每天早上6点20分起不了床，连续工作12个小时，甚至半个多月没有休息，所以我觉得还在坚持的人是很厉害的，对吧？”
张华作为店长，由于市场不景气，整体业绩不佳，除了核对数据、核对交易外，还需要对全体员工进行回访，展示案例。“如果这个区域一周有50个团，每个员工可能是3、4个团，但是我要把50个客户都叫过来回访。这项工作需要很多时间。”
此外，张华开始主动向数字营销转型。
“一定要向媒体学习，一定要在网上推广，包括一些直播。我们基本上是上午10点到12点拍各种房子，然后回来处理一些工作，下午继续拍，安排客户见面或者帮客户做一些琐碎的询问，直到下班。”
“所以大家其实都挺辛苦的，不是说因为环境不好就要平躺。他们还是要想办法提升自己，学习一些符合潮流的新东西。如果市场整体低迷，他们会练好内功，更积极的面对。如果他们做了正确的事情，他们就会做他们应该做的事情。”
张华笑着说，工作量差一倍就差一倍，差一倍就差三倍。说起冬天，工作量可能是以前的五倍，即使这样也没有改变到以前收获的一小部分。
房产中介恐怕短期内是无法淡出的。
陆文熙表示:“从近期管理层的表态来看，楼市调控的基调不会改变。即使明年市场比今年下半年出现‘回血’，总体情况也不会乐观。估计大部分时间上海的成交量在每月12000-15000套之间波动。”
“看长租公寓赛道。”
也许正是因为高层决定勒紧裤腰带，行业内的人员流动性大大降低。郎昆是一家大型中介的中层经理，去年刚入行。Ta店在宝安区平峦山公园附近。
可能因为是新到深圳，急需市场份额和房源。在郎昆看来，公司采用的是“人海战术”。几乎所有的门店都是旗舰店，面积近百平米或者100多平米，有的门店人员超过40人。如果你想在市场火爆、交易快速的时候抢占市场份额，这种战术可能行得通。
旺铺将被转让每一家店都是记者甄拍摄的。
但入市没多久，就遭遇持续调控，经历了前所未有的深圳楼市交易冰冻期。这种策略成了一种真正的拖累，郎昆一边取笑自己，一边调侃公司的厄运。
“第三季度总结会的时候，公司披露了全区域前10家店，我们店就在其中。公司要求我们缩减编制。毕竟我们一家店亏了100多万，那么多经纪人都做不到。”
郎昆也在这个时候离开了商店。在TA看来，即使作为管理层，一个月七八千对他来说也完全没有吸引力，而普通业务员也就两三千。
“看不下去了，我们再来看看另一条赛道。”郎昆认为新赛道需要长租公寓更精细化的运营管理，而据TA自己说，在这个市场环境下，长租公寓做得还不错。
还是会回归房地产经纪行业？
全国房地产市场正在经历重大调整。
根据国家统计局的数据，第三季度全国新房和商品房市场中GTV下降了14.1%。根据RealData的数据，第三季度全国二手房市场的GTV下降了41.6%。
在市场持续深度调整的背景下，一些行业巨头也对代理商和业务进行了调整。
以贝壳为例。据透露，截至第三季度，壳代理人数为51.55万人，同比增长7.9%，较第二季度减少约3.31万人。三季报数据显示，公司营业收入同比下降，总营业额较去年同期下降20%以上，净利润出现近两年来的首次亏损。
不过，壳牌董事长彭永东认为，第三季度的业绩不仅反映了行业面临的广泛的宏观环境挑战，也反映了公司业务的韧性。虽然本季度总成交量同比下降20%，但仍跑赢大盘。
深圳链家城总经理胡志丹在接受国家商报记者采访时坦言，当下确实处于低潮。有的人在这个周期里选择观望，有的人在这个周期里修炼自己的能力。短时间内，两者可能看不出结果有什么不同，但从长远来看，那些静下心来实践打磨的人才会被留下来，坚定地选择未来。
作为区域负责人，胡志丹不仅要管理工作，还要安抚门店或行业人员坚持做业绩，这也成为TA日常需要考虑的工作之一。胡志丹说，我们鼓励人们在低潮时更有信心。我们用专业和服务用心对待每一位业主和客户，对每一个细节的要求都没有走样，只是标准越来越高。这是我们信心的来源。
胡志丹表示，未来行业一定会向前发展，市场会对我们的服务提出更多更高的要求，我们也会随着行业的发展不断进化。
“我仍然会回到房地产经纪行业，”郎昆在采访结束时表示，表达了TA未来的工作计划。“一级市场好的时候，我们这种习惯了几万块钱跑来跑去坐办公室的人坐不住了。”
记者笔记难！难！难！
不管是春江水暖还是冬日的水寒，在交易第一现场跑来跑去的中介永远是最敏感的。调控令牌接踵而至，楼市从过热状态回落。三季度以来，全国主要城市群新房和二手房市场降温，二手房价格下降的城市数量创历史新高，成交数量创历史新低。
刚刚经历了一场疯狂交易的中介，下半年突然转变画风。一方面是买家在悲观预期下的犹豫等待，另一方面是房东紧咬价格，导致交易困难。到了第四季度，房东开始主动降价，当买卖僵局有望松动时，将再次面临信贷紧缩。“难”成为下半年中介行业最贴切的形容词。
幸运的是，一度紧张的房贷似乎有所松动。央行和银监会表示会保障刚需人群的信贷需求，但在操作层面短期内仍难以纾困。交易是否继续低位运行？2022年二手房市场能否迎来拐点？等着瞧。
记者:鲍晶晶甄苏静
编辑:陈梦愉
视觉:刘青燕
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