专家称靠房地产当上首富没价值,到底是咋回事?
还记得去年10月，朱氏家族与许家印的200亿交易告吹吗？许家印没拿到救命钱，恒大地产也被剥离，134亿存款被强制执行，触目惊心。当时很多人惊呼:好险！朱差点踩了雷！这一年，胡润是全球房地产大亨。
文本摘要:
还记得去年10月，朱氏家族与许家印的200亿交易告吹吗？许家印没拿到救命钱，恒大地产也被剥离，134亿存款被强制执行，触目惊心。当时很多人惊呼:好险！朱差点踩了雷！今年的胡润全球房地产富豪榜，徐老板跌下神坛；朱孟依家族成为广州新首富。谁能想到，一个翻手为云，覆手为雨的资本家，反过来也不过是资本市场收获的“韭菜”之一。和炒股大亏一样，广州新首富也在“炒股”中亏了近30亿。今年1月27日，和盛创展突然宣布更换审计师！专家称靠房地产当上首富没价值究竟是肿么一回事，跟随小编一起看看吧。
还记得去年10月，朱氏家族与许家印的200亿交易告吹吗？
许家印没拿到救命钱，恒大地产也被剥离，134亿存款被强制执行，触目惊心。
当时很多人惊呼:好险！朱差点踩了雷！
今年的胡润全球房地产富豪榜，徐老板跌下神坛；朱孟依家族成为广州新首富。
但是，不要太早！
谁能想到，一个翻手为云，覆手为雨的资本家，反过来也不过是资本市场收获的“韭菜”之一。
和炒股大亏一样，广州新首富也在“炒股”中亏了近30亿。
避免踩到雷恒达却炒股亏了30亿。
事情是这样的。
今年1月27日，和盛创展突然宣布更换审计师！
年报公布前夕更换审计师，是今年以来爆发的众多房企的剧本。然而，和盛创展并没有爆发，但它仍然坚持更换审计师。不容易听到。
至于为什么更换审计师，和盛创展给出的理由是双方未就审计费用达成一致。
嗯，听起来像是“体面的分手”。
而普华永道の的理由更具体:
部分资料尚未获取，因此暂时无法完成必要的审核程序。
该等事项包括和盛若干股权投资及物业项目的会计处理、本集团投资物业的估值，以及该等重大事项对本集团财务报表及相关披露的整体影响。
简单来说:普华永道想了解一些东西，但和盛创展不让，所以只能分道扬镳。
听起来和普通情侣分手没什么区别~
将审计师变更为安永后，和盛创展随后在3月底公布了年报，这真的“不简单”。
年报显示，2021年，和盛创展实现营收251.28亿元，同比下降13.1%；毛利107.47亿元，同比下降41.5%；净利润84.58亿元，同比下降26.6%；归母净利润79.79亿元，同比下降30.5%。
毛利率下降超20个百分点，从2020年的63.52%降至2021年的42.77%；
净利率也下降了6个多点，从2020年的39.82%降至2021年的33.66%。
在惊叹于合生创展虽然下滑但利润率依然如此之高的同时，相信细心的朋友发现了两个问题:
1.和盛的销量将在2020年和2021年分别增长51%和18%。为什么收益不增反减？
2.为什么和盛毛利减少近40%，而净利润减少不到25%？是什么拯救了公司的利润？
答案正是普华永道辞职时提到的三点:股权投资、物业项目会计处理、投资性物业估值！
先说股权投资。
和盛在财务报告中提到，收入和利润大幅下降，“主要是由于股权投资部门的亏损”。
包括一级和二级市场在内，亏损总额达29.65亿港元。
简而言之，和盛在股票交易中损失了近30亿元。
和盛没有在年报中列出投资项目，但它曾表示将主要投资高科技和医疗技术公司。
此前，2020年11月，和盛披露了一则与公司股权投资业务相关的公告。当时的公告显示，从2019年底开始，和盛创展共斥资64亿元买入了Sea、小米集团、平安好医生、中国中国平安、汇控、中国移动等6只股票。
这6只股票中，除了汇丰控股和中国中国移动将在2021年基本波段操作外，平安好医生跌了近70%，中国中国平安跌了近40%，小米集团跌了近50%。
虽然无法确认和盛2021年投资的是否是上述股票，但这一年来股市的惨烈情况有目共睹，和盛炒股赔钱也是正常的。
然后是第二个问题:炒股亏了这么多钱，连毛利率都下降了20个点，但是和盛的净利率只少了6个点。是什么拯救了和盛岌岌可危的净利润？
答案是物业项目的会计处理和投资物业的估值！
根据财务报告，和盛投资物业的公允价值收入从2020年的7.64亿港元上升至2021年的104.51亿港元。增长了12.68%！
和盛在财报中表示，投资性房地产公允价值的增加主要是由于三处房地产转化为投资性房地产。然而，和盛没有透露哪三个新转换的投资性房地产项目如此明智，并且恰逢升值的适当时机。
还有，普华永道什么都不知道，我们就永远不知道吧。
在合资公司利润中的相同贡献和份额，由2020年的3732万港元增至2021年的11.52亿港元。
至于合资公司是什么东西这么懂事，突然就赚钱了，我不敢说也不敢问。
我们只需要知道，103.45亿港元的の合并净利润，如果扣除这两部分，就剩下:-12.58亿港元！
这个金融技能真的有点神奇。
第二代遇到了市场低迷的危机。
需要注意的是，和盛的炒股和理财技巧并不是和盛创始人朱孟依写的，更多的是出自巨板眼二代。
2020年1月，朱句容从朱孟依手中接过大旗，成为和盛创展新一任董事局主席，正式接班。
也是在朱句容“接棒”之后，组合风格在股市和城市中突变频繁。
朱句容的目标是:“希望未来在资本、收入、利润结构上，住宅地产、商业地产、股权投资能各占三分之一，实现从‘双轮驱动’到‘三足鼎立’的转变。”
接任5个月后，和盛创展宣布，股权投资业务(包括一级市场私募股权投资和二级市场股票投资)，尤其是高科技和医疗科技的股权投资，是集团未来战略的重要组成部分。
当时公司管理层认为，基于现有的优质土壤储备和商业地产业绩，未来公司现金储备将持续上升，需要高效的管理工具实现资产保值增值。
说白了，公司钱太多了。除了炒土地，还要升值股市。
同年11月，和盛创展透露，自2019年底以来，公司已陆续购入Sea、小米集团、平安好医生、中国中国平安、汇控、中国移动等6只股票，总耗资64亿。
事实上，和盛曾经通过投资股票赚了钱。
2020年，和盛在股权投资业务上实现收入80.3亿港元，占总收入的23%，成为第二大收入来源；贡献净利润74亿港元，约占当期净利润总额的54%；毛利率为92%，推动当年整体毛利率从50%提升至64%。
然而好景不长。2021年全球股市持续下跌，联合炒股大业从赚钱变成赔钱。
还是应了那句老话:股市里，侥幸赚钱，终因实力而亏钱。
而接手才两年，朱句容的烦恼大概不止于此。
朱小姐接手后，一改以往保守低调的作风。除了公开交易股票，她还开始大量拿地，大举扩张。
2020年，和盛创展以179.6亿元拿下京内4宗土地。这个数额几乎是和盛创展2019年的总营收。
2021年1月，和盛创展吃掉了广州市海珠区凤阳街凤和改造项目，其中仅改造安置资金就达250.77亿元。该项目也是自2018年广州城中村改造公开招标以来，总投资最大的旧改造项目。
在朱句容高举高打的风格下，和盛也曾取得过一定的成绩。
2020年，和盛实现合同销售额344.56亿元，同比增长51%。虽然不能和领先的房地产企业相比，但要知道这是和盛历史上最好的成绩。
但是，下面这个故事大家都知道。
2021年，和盛实现合同销售额423亿元，虽然仍增长18%，但未能实现年初制定的500亿元销售目标。
由于股票交易亏损，和盛的收入和利润都大幅下滑，业绩不佳。
与此同时，经过一轮激进的土地收购后，和盛的流动性也受到了影响。
截至2021年末，和盛创展的贷款总额达到1176亿港元，其中一年内到期的有息负债为309亿港元，占比26%。
同期公司手头现金及银行存款合计363.12亿港元。然而，如果剔除受限制资金，和盛创展手中的现金将不足300亿港元。
手头现金无法覆盖短期负债，流动性开始堪忧。
当然，和盛还有钱，否则他不会拿钱去股市，对吗？
财报显示，在合资企业债务结构中，信用债务仅占总有息债务余额的8%。也就是说，大部分的合资债务都是有担保的，相对安全，不会跑路。
话虽如此，但在投资失败、错误拿地、销售下滑的三重压力下，预计和盛未来仍可能要承担决策失误的成本。
专家说靠房地产当首富不值。
豪宅热销:富人阶层的困境与焦虑，对房地产的严重误解
如果你有一亿元，你想做什么？你能做什么？
可以在著名的深圳湾一号买豪宅，这里的房子9000万起价；还可以在上海外滩买半套豪宅，那里的房子2亿起价。
是的，你是对的！中国中国富豪的选择出乎意料，我们普通人也想象不到。在全国房地产市场一片惨淡，量价齐跌的大背景下，我们很多TA都会选择买房。这是什么逻辑？
近几年，中国中国的豪宅卖到了什么程度？
2022年5月，起拍价1800万元。深圳豪宅海德园のa区开盘。上午9点正式选房，下午15点左右售罄。239套房源6小时内售罄，约90秒成交一套房源，吸金57亿元。
2022年9月，深圳蛇口豪宅招商熙嘉苑推出总价1244万の的豪宅，1615人一天抢光604套豪宅，总建筑面积约424平米的大平楼率先售罄。保证金350万元/套，冻结保证金高达56.525亿元！
深圳豪宅连续创造“日光盘”奇迹！如果你觉得这只是个例，那你就错了！
在全国房地产销售价格下跌的大背景下，豪宅销售数据连年攀升，让人大跌眼镜。
我们来看一些数据，真的很震撼！
2021年中国十大城市共卖出41027套1000万以上档次的房产，至少4103亿。其中深圳成交额增长151%，广州增长68%。如果总价提高到5000万以上，北京成交套数增加50%以上，上海增加20%以上！
2022年上半年，北京总价1000万以上的豪宅成交3700多套。
深圳单价10万元以上的豪宅成交量也翻倍增长，同比增长53%。上半年广州二手房网签价格同比下降11.2%，但千万元量级的豪宅市场却逆势上涨6.1%。
仅6月份，上海平均每天就卖出3.7套总价3000万元以上的豪宅。单价10万到16万元(の).二手豪宅成交量比去年同期增长10%左右，单价超过16万元(の).
上半年千万豪宅成交比例也在逐年提升，单价10万/平以上的豪宅同比增长30%。
现在大家的生活都不怎么好了。为什么豪宅会逆市而动？中国中国の有钱人在想什么？
有专家认为，豪宅的热销反映了当今中国中国社会的重要现实。
首先，尽管GDP增速下降，但中国的中国经济仍处于持续增长周期，中国和中国的人民越来越富是不争的事实，其中富人的数量也在增加。根据2021年胡润百富榜的数据，中国在中国的家庭资产超过1亿元の，总数约为13万。很多人认为实际数字不止这个。毕竟中国的中国人习惯了“不露富”，所以很难统计出真实的数据。
更重要的是，我热衷于购买豪宅，这在一定程度上反映了中国富人的困境和焦虑，中国。
在全球通货膨胀的时代，最富有的人最焦虑的是如何让自己的财富保值增值。最近两三年，全球性的疫情大大加剧了这种焦虑。
前几年经济形势好，没有疫情的时候，有很多投资渠道可以保值增值，富人的财富增长很快。最近两三年，各种投资渠道收益下降，甚至亏损风险加大。把钱存在银行里更有违富人的冒险精神。
那么，ta们为什么会选择购买豪宅呢？
这就不得不说说中国中国地产的发展趋势了，不过逻辑很简单。
经过几年的行业深度调整，中国中国房地产出现了明显的分化趋势。富人显然认为，核心城市核心区域的房产仍然是优质资产。尤其是那些地理位置优越、环境优美、设计出众、施工精良的豪宅，在未来很长一段时间内仍能保持较高的价值。
在没有更好的投资渠道或者TA投资渠道风险很大的情况下，富人选择购买豪宅也是无奈的选择。