宁波轨交靠卖房年收入近24亿,到底是咋回事?
中新网5月25日电近日，宁波投资约2亿元建设3号线地铁站，乘客少，利用率低，引发外界关注。那些能盈利的公司，大部分都是靠地铁沿线商品房的销售来赚取不菲的收入，所以宁波轨道交通方便
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中新网5月25日电近日，宁波投资约2亿元建设3号线地铁站，乘客少，利用率低，引发外界关注。那些能盈利的公司，大部分都是靠销售地铁沿线的商品房来赚取不菲的收入，比如宁波轨道交通，去年商品房销售额就达到了近24亿元。报告显示，2022年，宁波轨道交通客运量25656.28万人，日均客运量70.29万人，线网最高日客运量33.85万人。数据显示，宁波轨道交通去年竞得5宗土地，成交面积148570平方米，占全市成交面积的1.8%。宁波轨交靠卖房年收入近24亿究竟是肿么一回事，跟随小编一起看看吧。
中新经纬5月25日电(薛)近日，宁波投资约2亿元建设3号线地铁站，客流少，利用率低，引发外界关注。
宁波市轨道交通集团有限公司(以下简称宁波轨道交通)负责人表示，由于地铁站建在基本农田，周边规划的商住项目没有建设，连接居民区的道路也涉及占用农田，导致客流较少。
轨道交通或地铁的建设，由于投资大、回收期长，一些城市轨道交通或地铁公司面临亏损经营。那些能盈利的公司，大部分都是靠销售地铁沿线的商品房来赚取不菲的收入，比如宁波轨道交通，去年商品房销售额就达到了近24亿元。
8条在建线路投资成本超过8亿元/公里。
中国城市轨道交通协会发布的《2022年城市轨道交通年度统计与分析报告》(以下简称报告)显示，2022年，中国大陆城市轨道交通线路规模已达1万公里，达到10287.45公里，运营线路308条，运营城市55个。在已经开放的城市中，轨道交通发挥着越来越重要的作用。报告显示，去年城市轨道交通客运量占公共交通总客运量的45.82%。
公开资料显示，宁波已开通轨道交通或地铁1、2、3、4、5号线，总里程186公里，在上述55个城市中排名第18位。根据建设规划，2023年，宁波轨道交通将加快建设6、7、8号线及象山线、慈溪线、3号线二期、1、4号线延长线，迎来“八线齐头并进”的新局面。
报告显示，2022年，宁波轨道交通客运量25656.28万人，日均客运量70.29万人，线网最高日客运量33.85万人。对比TA其他城市，杭州去年日均客运量为272.99万，南宁和合肥分别为74.89万和72.76万。
地铁的建设可以说是一个“烧钱”工程，每公里造价上亿元甚至更高。根据《宁波市城市快速轨道交通建设规划(2013-2020年)》，规划建设5条线路，总里程100.1公里，总投资640.4亿元。按此计算，当时轨道交通的平均投资成本约为6.4亿元/公里。
来源:《宁波市城市轨道交通三期建设规划(2021-2026)》。
根据2020年12月国家发改委批复的《宁波市城市轨道交通三期建设规划(2021-2026)》，在这5年间，该市规划建设6号线一期、7号线一期、8号线一期、1号线西延、4号线延线等5个项目，总里程约106.5公里，预计总投资875。据此计算，宁波市近年来轨道交通平均投资成本约为8.22亿元/公里，较6.4亿元/公里增长28.44%。
对比杭州，根据《杭州市城市轨道交通三期建设规划(2017-2022)》，当时规划了10个项目，总长196.1公里，总投资1426.36亿元。以此计算，杭州轨道交通平均投资成本约为7.27亿元/公里。后来国家发改委同意对上述方案中部分线路的建设和投资进行调整。
其名下多家房地产公司去年商品房销售收入24亿元。
前述报告显示，2022年，中国城市轨道交通平均每车公里运营收入为11.24元，人均每公里运营收入为0.73元。平均每车公里运营成本23.49元，平均每人每公里运营成本1.49元。也就是说，轨道交通或者地铁公司的运营收入很难覆盖运营成本，所以国内一些城市都在亏本运营。
能盈利的轨道交通或地铁公司，靠的是另外两种收入:一种是政府财政补贴，一种是开发地铁沿线土地卖房的收入。例如，2022年，北京基础设施投资有限公司共实现营业收入150.85亿元，其中“门票收入”仅为46.24亿元，“房地产开发”最大，为55.53亿元，“土地一级开发”为7.73亿元。
2022年，北京基础设施投资有限公司运营总成本为425.56亿元。但公司并未亏损，去年净利润为24.14亿元。之所以会出现这种情况，是因为去年公司的“TA收入”达到262.85亿元，主要是政府补贴。
深圳地铁的房地产相关收入更大。去年公司实现营收239.76亿元，其中“站城一体化发展”达到160.48亿元。相比北京，深圳地铁的“TA收入”只有5.31亿元，财政补贴更少。
来源:宁波轨道交通2022年年报
宁波轨道交通2022年年报显示，公司去年实现营收48.08亿元，营业成本62.16亿元，净利润2.23亿元。收入中，“客运收入”只有3.58亿元，而“商品房销售收入”占了近一半，达到23.92亿元。
2022年年报显示，宁波轨道交通名下有多家房地产公司，也有与华润置地、绿城的合资公司。宁波轨道交通华润置地有限公司由华润置地和宁波轨道交通分别持股51%和49%。去年公司营收23.88亿元，净利润3.02亿元。
来源:宁波轨道交通2022年年报
宁波轨道交通也获得了大量的政府补贴。2022年公司“TA收入”58.65亿元，高于2021年的46.10亿元，其中“财政亏损补贴”和“财政对TA内县市补贴”分别为58.54亿元和926.49万元。
地铁公司热爱房地产。
“地铁建在哪里，就建在哪里”，这已经在很多城市的发展过程中应验了。随着TOD(公共交通导向发展)模式的关注，地铁公司已经成为一座灯塔。目前地铁公司和房地产企业的合作比较紧密。最典型的例子就是深圳地铁入股万科，广州地铁入股越秀地产。
中指院数据显示，2022年前9个月，TOP100の拿地金额企业中，有8家地铁公司上榜，拿地金额达585亿元。上市的地铁公司有:广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭州铁路集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨道交通集团、南京地铁集团。
易居研究院数据显示，2022年，地铁公司拿地面积占全市成交面积比例较高。有深圳地铁、沈阳地铁、厦门地铁，分别为38.8%、25.3%、22.5%，在全国遥遥领先。此外，昆明、广州、苏州、南宁的地铁公司主动参与竞拍，成交土地面积占全市7%以上。数据显示，宁波轨道交通去年竞得5宗土地，成交面积148570平方米，占全市成交面积的1.8%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李分析，地铁公司拿地一方面是因为区域综合开发日益成为土地出让的重点；另一方面，热点城市的地铁已经进入规模化发展阶段，房地产成为地铁发展的主要支撑。另外，在国企或者政府平台，地铁的实力比较强，拿下的是土地。地铁开通后，房子卖得溢价更高。
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二手房交易回暖，你对地铁旁买房的机会了解多少？
近日，交通部公布，截至2022年1月31日，宁波轨道交通运营里程共计182.3公里。1月份客运量达2001.8万人次，停靠站数达1142万次。总客运量在全国51个城市中排名第17位。
此前，边肖曾统计过地铁1、2、3、5号线沿线二手房一年来的涨幅，网友反响热烈。
一号线:宁波地铁沿线二手房一年涨了近50%！
2号线:2021年宁波地铁客运量将达70.8万人次？
三号线:三号线沿线，二手房如何选择？
5号线:5号线势头正旺，沿线有项目涨幅35.9%！
有鉴于此，这次继续盘点地铁四号线沿线二手房涨幅，为网友提供晚餐。
宁波轨道交通4号线全长约35.95公里，共设25座车站，途经江北、海曙、鄞州，串联慈城古城、奥体中心、天一阁、宁波火车站、东钱湖旅游度假区等多个客流集散点。
同时也大大缩短了江北区西部和鄞州区东部与市中心的距离，可以说是一条连接宁波西北端和东南端的“旅游线路”。
宁波市自然资源和规划局。
去年12月，4号线延伸工程规划公示，分为东延和西延。西延促进了慈城古县的复兴，东延将国际会议中心区纳入轨道交通范围。该项目计划于2022年3月开工，2024年6月投入试运行。建成后，4号线的功能价值将得到更大发挥。
关于地铁对房价的影响，有专家提出了一个逻辑:单一的地铁线路没有形成环或网，对刺激房价的作用不大；成环网络的刺激作用次之；关键部位成熟的のTOD复合体具有最大的刺激作用。
可以看到，4号线沿线的TOD综合体不在少数，而且在庄桥火车站、宁波火车站、宁波汽车南站等重要交通枢纽的支撑下，慈城前有“千年古城”，东钱湖后有“城市后花园”。20多分钟的车程就能领略宁波的千年魅力。可以说四号线隐藏了很多置业的机会。
以下是四号线沿线(直线500米以内)二手房盘点，供大家买房时参考。(以下数据为2021年12月)
四号线沿线房屋挂牌价可以放大查看。
四号线二手房挂牌价上涨
数据来自安居客
数据显示，江北区4号线沿线二手房挂牌价普遍上涨，基本稳定。
这也意味着沿线二手房业主对自己房子的价值有信心。毕竟4号线无疑比江北区西区的几条地铁线更突出，是支撑江北西到东南生成的民生线和经济线。
观山河站月山湖和唐红中路怡家新苑房源分别上涨10.9%和11.2%。怡家新苑主要是因为它的电梯间在北区，比安置房有优势，对行动不便的老人相对友好。
数据来自安居客
与江北区相比，海曙区地铁沿线二手房挂牌价波动相对较大。只有崔百立站“高唐恒春”和宁波火车站“丽都明帝”分别有14.8%和9.4%的客观增幅。
据相关人士透露，刘金花园原本预计将被拆除，但现在已被列入旧名单，导致部分业主跳水。此外，东区以大户型为主，挂牌量下降近12%。
大清桥站，后河小区，假山新村，虽然上的是宁波实验小学，但是自从学区房指导价定下来以后，已经趋于稳定。
数据来自安居客
鄞州区沿线二手住宅挂牌均价小幅上涨，尤其是兴宁桥东站、日月星城、东屿社区南高教园，挂牌均价分别上涨11.7%和17.1%。
日月星城以小户型为主，学区分为镇安中学和七中，涨幅尚可。同时，挂牌价略高。东裕小区就读中和实验小学、中学，加上4、5号线双地铁加持，四通八达，所以挂牌价涨这么多也可以理解。
东瑞是安置房，位于潘火桥附近，挂牌价下降了11.7%，噪音干扰很大。
四号线沿线二手房交易实际增长
(本文交易数据均来自Ke Holdings Inc..部分二手房的成交价受楼层、地段、装修标准等因素影响，价格可能略有差异。)
从近半年的二手房成交数据来看，4号线沿线二手房成交价格整体下跌，主要是因为4.16政策对宁波楼市的广泛影响，限购比例提高+首付+贷款审批时间延长等因素，影响了二手房的正常交易流程，让很多购房者望而却步。
与其TA区域相比，海曙区4号线沿线二手房成交并不理想。只有刘金花园在过去六个月里达成了一笔交易，但那是在房主降低了心理预期之后。
整体来看，虽然2021年下半年宁波二手房市场整体成交疲软，但根据2022年1月宁波二手房市场成交数据显示，城六区二手房成交1852套，二手房成交量小幅上涨，环比上涨4.5%，有触底反弹的趋势。
近期有意向在四号线沿线买房的网友可以多关注一下挂牌价的变化，及时出手。
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