买房不用掏首付还能“倒拿”50万？“负首付”调查_地产界
继“低首付”、“零首付”之后，楼市居然又诞生了更离谱的“负首付”？
最近几个热点城市的房产中介宣称买房可以实现“负首付”。贷款买房的购房者不仅不用付首付，还可以从银行再贷一笔钱作为装修款。这种“好事”靠谱吗？
这座城市里有许多建筑。中新社记者王东明摄
「负首付」从何而来？
近日，一张房产中介的朋友圈截图广为流传。重庆巴南区某房产中介声称，一套83万元的精装房，“客户首付4万，贷款后返还5万(相当于客户买房后拿了1万)”。
如果说这种“负首付”靠的是返现退款，那么还有一种更常见的“负首付”靠的是拉高银行的贷款。
这样的营销词也出现在深圳罗湖区等地。某房产中介在社交平台上介绍，一套估价570万的房子，被业主以520万的低价卖出。客户可以从银行贷款570万全款买这套房子，剩下50万装修。
由此可见，这种所谓的“负首付”是指虚构购房合同，使合同价格变高，从而使银行的贷款额增加，相当于变相降低首付。
举个例子，假设一套100万的房子，原本首付20万，贷款80万。现在如果购房合同价提高到130万，首付26万，贷款104万。据此，购房者骗取的贷款金额为104万减去80万，即24万。拿这20万去付20万的首付，另外4万。
从这个角度来看，“负首付”类似于零首付、低首付、首付贷等。，而且都是“瞒天过海”的花式营销。不过，易居研究院研究总监严跃进强调，“负首付”和其他项目还是有区别的。零首付主要由房企实现，找首付贷款，分期首付，而“负首付”是典型的贷款诈骗。
中原地产首席分析师张大伟进一步表示，这种做法业内俗称“高评高贷”，即银行评估价格高于真实成交价，从而多放贷，变相降低首付。“高评价”是指高评价值，“高贷款”是指高贷款额，涉及“阴阳合同”、卖家合作控钱等。漏洞是银行的评估价格在空之间浮动，只要卖家同意。本质上是赤裸裸的违法。
“负首付”真的能做到吗？
记者以购房者身份电话咨询了深圳某银行个贷部。工作人员说看到新闻了，但是银行里有明确规定，购房者要通过正规渠道严格用自有资金支付首付。其他所有噱头都有法律风险，明确禁止，提醒购房者保护财产安全。
“银行肯定不会说可以放贷，因为‘高评高贷’本质上是买方和开发商或者原房主联手‘骗’银行的贷款。”广州某房产中介王勇(化名)告诉记者。
王勇说，我之前见过相当多的人这么做，表面上肯定是违法的，但实际操作中确实解决了一些首付不足、月供稳定的群体的首付问题。“尤其是今年3月左右，房贷利率下来，有些人存款不够但又想借机快速上车，就这么干了。”
成都的齐女士去年急着置换一套房产，联系的一个买家提出想做高评估高贷款。“当时他说我们中介做不了这个。他去外面找评估公司和银行，最后价格差不多是我卖价的140%。我算了一下，首付也就几万块钱，跟‘零首付’没啥区别。”
齐女士想了想，拒绝了买家。“我觉得我作为卖家吃了太多的苦，风险都在我这边。如果我以低首付转让给他，他拿不到贷款，没钱还我。我不是收了钱，把房子给他了吗？”
销售办公室。张玉环照片
王勇提到，以前二手房买卖时有这样的操作，现在一些新房开发商也用上了这种手法。“新房的操作更简单，因为不存在第三方评估的问题，全靠开发商自己。相当于开发商把钱借给购房者，贷款下来后再把钱还上。”
“卖家自然风险很大，除了可能是“空手套白狼”，这本身就是违法的。如果卖家知道对方要合作，被发现了也要负责。”王勇说，所以虽然业内有这样的操作模式，但是卖家能不能合作就不好说了。合作的卖家大多很着急卖，或者房子出了一些问题。
“对买家来说，这是无限的杠杆。虽然利率可能低，但是借的钱越多，利息肯定越多，房价越高，要交的契税和中介费也越高。最后，从长期来看，你要计算你是否能回到你的原始资本。”王勇提到，买家也可能是卖家和中介“拼凑”出来的。比如卖方坚持要求买方按合同价格付款，买方拒绝就要承担违约金。
“负首付”暗地里有“坑”
“‘负首付’是违法的，危害非常大。”严跃进强调，买房没有真正的首付支持，容易提高杠杆。如果以“负首付”的方式买房，购房者的真实房贷压力会明显放大，增加房贷违约成本，最终对购房者和商业银行都不利。
京金诉律师事务所主任进一步指出了法律风险:“首先，无论是所谓的‘零首付’还是‘负首付’，该付的钱终究还是要付的，无非是时间问题；其次，这种操作的月供往往会增加，房贷期限越长，负担越大；再次，这本身就是违法违规的，是被禁止的，仍然存在被银行掐断、被监管部门处罚的可能。”
“采用这种模式，往往需要签订‘阴阳合同’。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实记录；另一方面，以这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗取贷款。一旦被发现，银行不会放贷。即使已经贷了款，也往往会直接解除抵押贷款合同，要求提前偿还全部贷款。”王雨辰补充道。
对于这种暗中有“坑”的营销行为，很多地方也在积极采取措施进行治理。
例如，广东省惠州市惠阳区住建局近日发布通知，禁止开发企业和中介机构在商品房交易中进行首付贷、退首付、零首付、营销代理退首付、发布虚假违法房地产广告、编造传播虚假信息等违法销售行为。
责任编辑：伍智超图片编辑：沈轲