马光远：房地产的天真的变了,到底是咋回事?
2014年3月，杭州房价开始下降，成为上一轮中国中国房地产小周期的转折点。半年后，“9.30”政策出台，打响了全国楼市救市的第一枪。随后，2015年“3.30”政策和11月“去库存”政策相继出台。
文本摘要:
2014年3月，杭州房价开始下降，成为上一轮中国中国房地产小周期的转折点。半年后，“9.30”政策出台，打响了全国楼市救市的第一枪。随后，2015年的“3.30”政策和11月的“去库存”政策相继出台，掀起了中国房价史上又一次波澜壮阔的暴涨，最终“棚改”让五六线城市房价几乎翻倍。五年后的今天，杭州作为楼市的代表城市，从两年前的一房难求，摇号中签率堪比打新股。时至今日，有些物业已经不感兴趣了。记得2014年杭州房价下跌的时候，有关部门终于不敢公布真实的库存数据了。如今杭州挂牌二手房近10万套，去化周期超过13个月；马光远：房地产の天真の变了究竟是肿么一回事，跟随小编一起看看吧。
2014年3月，杭州房价开始下降，成为上一轮中国中国房地产小周期的转折点。半年后，“9.30”政策出台，打响了全国楼市救市的第一枪。随后，2015年的“3.30”政策和11月的“去库存”政策，掀起了中国历史上又一次波澜壮阔的房价暴涨，最终“棚改”让五六线城市房价几乎翻倍。
五年后的今天，杭州作为楼市的代表城市，从两年前的一房难求，摇号中签率堪比打新股。时至今日，有些物业已经不感兴趣了。
寒冷和夏天的快速转换让许多人措手不及:
1.国家统计局の数据显示，杭州二手房价格继8月、9月之后，连续两个月下跌；虽然只分别下降了0.1%和0.2%，但熟悉70个大中城市房价统计特征的人都知道，这个数据下降哪怕只有0.0001%，也是有意义的。
2.二手房成交量下降。除了今年前两个月，成交量不足5000套。3月份以来，杭州楼市成交量一直稳定在8000套以上，但8月份跌至7000套，9月份跌至6000多套，下滑趋势明显。
3.库存上升。记得2014年杭州房价下跌的时候，有关部门终于不敢公布真实的库存数据了。如今杭州挂牌二手房近10万套，去化周期超过13个月；
4、摇号频繁“摇号”，一年前排几公里长的队伍参与摇号，一房难求。就连90岁的老太太离婚也是为了摇号买房。形势可谓冰火两重天。
以上数据的可靠性和准确性就不需要讨论了。
需要讨论的是，上一次杭州楼市作为风向标，下跌半年后，引发全国楼市救市，随后房地产行业出现了2015-2017年的“大反弹”。
这一次，会不会引发同样的“の”效应，救市政策会不会出台？楼市会在大反弹吗？我还是不想长篇大论，因为判断已经做出，论证已经论证。我只想谈几个结论:
一、关于2019年房地产的温度
我在之前的文章里多次讨论过，普涨已经结束，房地产变了，市场从来没有涨过什么，还有“三个20%”。
所以，今天我们看到房地产温度下降是正常的，只是有些人不愿意相信。只是有些人只喊夏天热，冬天冷，却不知道夏天过后高温必然到来。
我认为今天的房地产温度是正常的。
但我之前也承认，真的没想到今年政策的严厉程度。没想到2019年是这波调控政策最密集的一年，而且会加码(无论对错)。
但以我的判断，无论是否严峻，2019年房地产降温是必然的。
第二，降温并不意味着全国性的普遍下跌和暴跌。
就像中国的中国股市，虽然90%的人不赚钱，但还是有股票涨的很好，比如茅台。
房地产市场也是如此。即使许多城市的房价已经过高，但仍有一些城市的房价合理甚至较低。
我维持之前对房价的态度和判断:中国中国大部分城市的房价都不高，中国中国还有一部分城市，部分楼盘属于低价值洼地，买这些房子还是安全的。当然，正如我之前的判断，我认为短期内一线城市和15个热点城市房价偏高，调整是大概率。
北京上海房价下跌应该在意料之中。杭州一直以“准一线”(不是皇后，而是自封的贵妃)自居。短期房价高，库存大，调整正常。
在70个城市的房价统计上，你可以看到调整并没有那么剧烈，但是如果你自己跑中介市场，就能明显听到下跌的声音。
年初我判断“风险在两端，机会在中间”，一线加15个左右的热点城市，以及中国中国五六线城市，属于危险区域。
但是，中国，中国被归类为“二三线”大城市。我觉得房价从城市化或者未来人口流入的角度来看都不高，属于安全区域。目前的市场表现也是如此。
第三，面对市场调整，昨日再度？
昨天的救援场景重现了吗？我还是坚持，虽然不可能救市，但放松还是大概率。
目前在我看来，政策监管过度，相当于冬天用冰块洗澡，冬天开车开空调。在我看来，市场本身其实已经进入了冬天，冬天不需要人工制冷。
“房住不炒”的主基调是对的，但并不意味着扼杀房地产。并不是说调控的目标就是让房价暴跌，这是中国的中国经济和中国的中国人民无法承受的。“稳房价、稳地价、稳预期”和“稳”很重要。
“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”是对的，有利于房地产回归本能，有利于长效机制的建立，但并不意味着目前会继续打压。调控达到了稳定市场的目的，但为时已晚。
你会用什么方式放松？“因城施策”，各城市根据自身情况决定调整调控政策。
4.如果调控放松或暂停，房价还会涨吗？
如果长期持续关注某个城市的房价，答案其实很容易得到。
比如北京，虽然统计数据温和，但二手房价格实际上已经从最高点调整了15%到20%。在北京的许多地区，二手房的价格正在接近合理价格。我的建议是，明年3月以后才能真正重视。
但房价暴涨的概率几乎等于零，各维度都不允许明年房价暴涨。市场供需基本平衡，暴涨的基础不存在。
5.我们什么时候能做它？
这是每一篇关于房地产的文章中最常被问到的问题。说实话，我无法一一回答。我没有精力，也不了解你们每一个人。很多人建议我成立几个群来回答你焦虑的问题。我正在考虑。
但在这里，我可以回答一个带有普遍性的问题，那就是一线和热点城市投资买房的机会还远没有到来，我们可以拭目以待。
6.中国中国の好房子和好城市在未来20年仍将稀缺。
房地产作为支柱产业的地位恐怕是改变不了的。不管是不是真爱，都很难改变房地产在中国中国经济中的地位。
这种冰冷的现实必须清醒地认识到！在积极的问题上不要太傻太天真。
音乐还在继续的时候，你不能停止跳舞。这是人性的弱点。不要怪自己没有踩对节奏。在这个寒冷的季节，有什么比善待自己更重要？如果你不能给自己温暖，你指望谁给你温暖？
除了说我！
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2023年做好资产折旧准备。这有什么不好？
已经三年了，整整三年。你知道这三年我肿不肿？现在大部分城市都放开了，好日子终究会回来的。2023年，我们要下大力气。我们应该去赚钱，去玩，去消费，去想象它有多美好，多奇妙。
专家预测，2022年第一季度感染率将达到80%~90%，第二季度将逐渐恢复稳定状态，这意味着在第一季度的低潮过后，各行各业将迎来井喷增长。
真的是这样吗？看来我们太天真了。
2022年2月21日宣布与病毒共存的英国，已经过去了整整10个月，但对制造业和消费的信心仍未恢复。
截至10月，医药、汽车、影院、娱乐、房地产、家电、旅游等行业均无增长趋势，更多行业保持持续下滑，部分相关行业甚至出现负增长。
作为世界第一超级大国，美国，美国也控制着全球货币的命脉。正常情况下，经济到2022年应该可以快速复苏，原因会并存，但是制造业和消费行业并没有反弹，还在下滑。
新加坡，4月22日放开后，短时间内引起一波爆发式消费，结果陷入瓶颈。原因是大部分人只是这三年走不出来而已。
中国，中国，香港这种国际化城市，在疫情的影响下也损失了很多国外消费，只能通过大量发放消费券来刺激市场，也就是买一半送一半。香港每月进出香港的人口只有疫情前的1/10。
世界各国和城市在疫情发布后并没有很快恢复，甚至有些国家和城市还出现了下滑！也许中国中国大陆是一个特例，但你不能太个性化！
最简单的原因是，在过去的三年里，大多数家庭只有
如果走不出来，即使放手后让自己花了很多钱，还是要回归理性的状态。毕竟钱是真的没了，还是你已经欠债了。你应该努力工作赚钱还债。
2023年，房地产可能会延续2022年的局面。为什么这么说？因为在那么多国家和城市，消费已经停止作为参考。谁想考虑买房？
统计数据显示，1-11月，全国12个重点城市二手房交易量基本处于持续状态，二手房交易的关键主角中介人生基本“遇冷”。
上月二手房成交量与去年同期对比:
一线城市中，北京和深圳分别下降26%和52%。
二线城市，厦门、苏州、南京、青岛、杭州、佛山分别下降41%、23%、33%、38%、47%、23%。
三四线城市中，舟山、资阳、衢州、宝鸡分别下降29%、27%、46%、29%。
二手房交易量，无论是一线城市还是三四线城市，都有不同程度的下降，降幅普遍在25%以下。
二手房挂牌量一直在上升。易居研究院数据显示，全国40个重点城市二手房挂牌量已经超过350万套，包括武汉、成都、济南、南京、青岛、石家庄、郑州、佛山、广州。很多城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中重庆最为夸张，仅中心城区就超过了20万套。
市场上有那么多的未决标，量大必然导致恶性价格竞争，因为有业主肯定是急需用钱的。东莞是一个有一定竞争力的城市，但是急需用钱的业主比市场价低20%甚至30%。原来300万的房产已经卖了，待定价格从300万下调。
二手房一直是楼市风向的风向标，现在是这样，新房也会受到很大影响。一是有一波，销量下降。为了卖房子，开发商后期会推出一系列优惠。
现在可以看到房企拿回资金有多难，在原来备案价的基础上打八折销售。原价300万。折后房产240万左右。如果你觉得这个价格还是偏高，那就要继续补，可以得到一个车位(每个15w)，一个精装修(1000元一平米)，家具家电，物业管理费。
本来房地产“通包游戏”还可以再玩几年，但是由于特殊情况，加速了经济下滑，所以这个价格的失败也是根本原因。经济学家马光远评论说，全球经济遭受重创后，大宗商品价格屡创新高，这很可笑。享受泡沫的盛宴，就要享受泡沫带来的痛苦，做好资产泡沫破灭的准备。
很多人通过房产赚了很多钱，甚至有人通过房产实现了财富的自由。这几年，房子给老百姓留下的观念是，买房就是稳赚不亏。
所以，2020年、2021年，市场会继续疯狂，因为价格会继续被推高，高杠杆买房的问题，最终会是很多人因为受不了经济压力而面临供应失败的局面。看看最近两年，阿里拍卖行和JD.COM拍卖行的数量不断被推高，已经超过300万套。
2023年准备资产折旧？
2022年，老百姓达成共识，房价真的要跌了。有人说今年年底房价已经跌到底，有人说2008年房地产贬值就要开始了。不可否认，房价真的是一步步在降，利率也在降，这对刚需购房者来说，确实是个好消息。
很多学者分析，未来越来越多的城市，房价会走向鹤岗，这也说明，未来越来越多的城市，房价只会越来越便宜，回归本来的属性，就是解决住房问题。
市场未来很难有太大的起色，毕竟市场已经到了相对饱和的局面。
1.住房趋于逐渐饱和。
根据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴》，我国城镇居民人均住房面积高达41.7平方米，超过发达国家水平。当然，人均住房面积很不均衡。大城市人均住房面积很小，小城市人均住房面积很大。我去过很多小县城，但是没有100平米以内的三房，至少都是120平米的三房，而在大城市，69平米可以当三房。没有比较，就不会有伤害。平均数更多的是仅供参考，但从侧面反映出由于住房资源的不均衡，出现了很多//K0/]的房子。
RealData的数据显示，只有7%的一线城市空投放率在10%以下，二线城市空投放率在12%~16%。所以三线以下城市的膨胀没有统计数据，但是你可以目测一下，控制率基本在30%以上。
以前马云说过，00后未来有可能控制5套房子。这句话虽然有点夸张，但也从侧面反映了很多家庭已经有房产，以后人口会越来越少，两口子管理的房子会越来越多。
2.负债率持续上升。
城镇家庭负债率56.6%，房贷占中国大部分。城镇居民负债率仅比发达国家低60%。别忘了发达国家人均收入高。
房地产企业的负债率更可怕。根据2021年公布的数据，中国房地产百强企业平均负债率为83%。近两年，雷雨地产企业负债率超过90%。因此，在三条红线的压迫下，未来几年房地产企业将主要降低负债率，或者说很多房地产企业正在考虑转型。
3.经济没有恢复得这么快。
虽然各方面都放开了，但是经济复苏的速度并没有预想的那么快，英国、新加坡、美国、美国、中国、中国香港、中国台湾省等很多国家和城市的复苏状态基本都很糟糕。最重要的原因是大部分家庭只是最近三年出不去，即使放开了。
沃顿商学院预测，下周经济仍将持续，全球通胀仍将持续，可能要到2025年才能回到经济的正常轨道。
那么，为什么要准备资产折旧呢？