近百城出台公积金新政驰援住房消费，将释放多少购买力？_地产界
首付不够，公积金一起来。近日，多家住房公积金中心发布公告，允许公积金直接用于买房首付，为市场注入购买力。
据记者不完全统计，自去年7月提出“以城施策促进房地产市场平稳健康发展”的建议以来，至少有82个城市出台了支持居民购房的公积金新政，其中29个城市已经可以使用公积金支付首付。
这轮公积金松绑，政策空有多大？回顾过去二十年，公积金在历次宏观调控中起到了什么作用？在当前的政策松绑浪潮中，未来部分公积金贷款比例较高的城市是否会出现流动性风险，需要谨慎对待。
多打开公积金政策工具箱。
5月17日，国家统计局公布了4月份70个城市商品住宅销售价格指数。70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市个数减少，环比涨幅回落，尤其是二手房。房地产市场复苏缓慢。
自去年7月国务院常务会议提出“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”政策以来，各地公积金政策陆续调整。据记者统计，至少有82个大中城市出台了支持住房消费的公积金新政。在国家统计局监测的70个大中城市中，有65个城市出台了更加积极的公积金政策。其中，沈阳、大连、南京、青岛、郑州、合肥等13个城市已经支持在购房首付中使用公积金。
公积金直接用于支付首付，可以缓解职工购房前期的融资压力，消除购房路上最大的“拦路虎”，让购房交易更加顺畅。以前，各地为了配合房地产市场的调控政策，要求购房首付应为自有资金，职工在向公积金中心申请贷款前，必须先提高自己的首付。
各地松绑政策除了支持首付，还包括提高公积金贷款上限，允许多子女家庭上浮到贷款上限以上；降低公积金贷款首付比例要求；提高“商转公”的贷款额度，优化流程，增加提取频率等等。
政策调整后，一些地方公积金提取和贷款快速增加。以青岛为例，去年下半年开始实施新政。今年1-4月，全市住房消费和贷款额实现两位数增长；4月份，公积金贷款同比增速达104%，缴存额突破历史单月最高值；支持职工购房、租房、还贷等住房消费提取金额同比增长21%。
唐山公积金新政重点支持年轻人购房，取消首套住房公积金贷款与余额挂钩制度。自今年4月1日新政实施以来，全市青年群体贷款额平均增加约25万元，购房比例上升4个百分点，需求也大幅增加。
会释放出多大的购买力？
目前各地纷纷松绑公积金政策支持住房消费，为市场注入购买力。公积金有望给住宅市场提供多少“弹药”？
2021年全国住房公积金缴存2.92万亿，提取2.03万亿，发放1.4万亿。也就是说，2021年，公积金通过提取和贷款向居民释放了3.43万亿元资金，用于住房消费和贷款偿还。如果按照过去五年的提款和贷款平均增长率计算，预计2023年这一数字将接近4万亿元。
公积金贷款是比较接近购房行为的指标。截至2021年末，公积金存款余额8.19万亿元，贷款余额6.9万亿元，个人住房贷款率(年末贷款余额与存款余额之比，以下简称“贷款率”)为84.18%。
业内普遍认为，住房公积金贷款比例低于85%，说明公积金流动性宽松，政策仍在放松空；85%~90%属于正常范围，91%~95%为流动性偏紧，95%以上为流动性偏紧预警，100%为流动性不足。
2022年全国公积金报告尚未发布，但从各大城市最新发布的公积金报告来看，2022年全国贷款比例预计不会比2021年大幅提高。如果参考2021年的数据，以90%的贷款比例作为流动性警戒线，预计全国公积金可释放4763亿元增量贷款资金；如果以95%为非流动性上限，预计可释放增量贷款资金8857亿元。
值得注意的是，上述资金并非全部用于购买新房，还房贷也是重要去向。但是，公积金只是住房消费的专项资金。无论是用于首付还是还款，这些资金都支持住房消费，尤其是刚需和改善型需求。
公积金政策助力前期调控
从历史上看，公积金在住房市场中扮演了什么角色？回顾中国房地产市场的多轮调控，都能看到公积金的身影。
2015年，公积金政策配合房地产市场“去库存”，各地公积金贷款数量突飞猛进。部分城市公积金贷款比例一度超过100%。
2017年，房地产市场出现过热迹象。住房公积金作为控制房价的手段之一，收紧了提取和贷款政策，“认房又认贷”、“贷款额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”蔚然成风，部分地区公积金贷款大幅下降。
2012年至2021年，每年公积金提取和贷款形成的住房消费资金占当年全国商品房销售额的15%~25%。占比最高的时期是2015-2016年。当时为了支持房地产“去库存”，国家公积金贷款数量和贷款金额大幅增加，带动这一比例达到25%。2016年，全国公积金贷款比例升至88.84%，为近十年来最高。但在2017年新一轮调控政策下，各项指标快速回落。
可见，公积金确实对个人住房消费有贡献，但最大的时候支持度只有1/4。
公积金贷款指数也呈现类似特征。“个人住房贷款市场份额”是住房公积金贷款余额与全国商业和公积金贷款之和的比值，反映了公积金贷款对整个房贷市场的贡献。2015年底，公积金贷款市场份额仍为22.7%，但随着房价的上涨，2021年底市场份额已降至15.27%(图1)。说明对于购房者来说，公积金贷款在房贷中的作用逐年变小。
这意味着，购房者即使有公积金，在高房价下买房的压力也是一样的。这也是为什么很多人对公积金有一种“鸡肋”感:买房要靠它，没有它越来越难。
对公积金贷款额度不足感受最深的是来自北上广深的购房者。数据显示，2022年，北上广深公积金贷款平均额度分别为77万元、75万元、68万元、70万元。这个数额和一线城市百万元的房价总额差距很大。大部分购房者还需要申请商业贷款进行组合，这样通过公积金贷款获得的杠杆和利息优惠就有限了。
除了公积金贷款额度不足，一线城市还面临更严格的提取和贷款限制，这也让公积金“好看不好用”，实用价值“缩水”。
但是北上广深的情况并不能代表全国。2021年全国公积金贷款平均额度为45万元。在房价较低的二三线城市，这笔贷款仍然可以显著支持购房。这也是二三线城市主动松绑公积金政策的原因。
公积金流动性的困境与对策
公积金的运营要兼顾收益性和流动性的平衡，使公积金尽可能产生收益，满足职工日常的提取和贷款需求。
公积金贷款比例作为重要的流动性指标，影响着公积金政策松绑的上限。当指数接近或达到100%时，说明公积金将要或已经透支。
2017年至2021年，全国住房公积金贷款利率连续5年下降(图2)。如果以贷款比例95%作为流动性不足的上限，目前公积金流动性还是比较宽松的，还是有一定的力空。
但在全国整体宽松的水平下，地方之间差异巨大。贷款比例较高的省份或直辖市，如浙江、贵州、重庆等地超过90%。如果继续放松政策，就需要重点关注流动性问题；在贷款率低的地区，如黑龙江(55.25%)、西藏(60.67%)、内蒙古(65.65%)，公积金使用效率低，不仅影响收益率，还造成资源闲置。
2022年的数据，北上广深四个城市的贷款率都在85%以下。最高的是上海的84.9%，其次是广州的76.2%，北京的72.7%，深圳只有69.9%。受房地产调控影响，近五年来，北京、广州、深圳的贷款率一直处于下降趋势。这也意味着北上广深的政策可能还有点力度空。
近年来，一些公积金流动性紧张的城市制定了各种筹集资金的方案。武汉、合肥、贵阳、洛阳、太原等城市出台了公积金流动性管理办法，一方面提高流动性容忍度，一方面扩大流动性补充措施。
以武汉为例。2022年末，武汉公积金贷款率为94.18%，接近95%的黄色警戒线。今年2月，武汉就住房公积金流动性管理征求意见，将公积金流动性不足(偏紧)的警戒线从85%提高到96%，并将贷款比例大于100%定义为流动性不足。
福州采用“住房公积金贷款流动性调节系数”，防止流动性不足。根据福州住房公积金管理委员会的规定，当个人贷款使用率在80%~95%范围内时，住房公积金贷款的流动性调节系数为1。本案中，福州职工家庭住房公积金贷款最高额度为双职工80万元，单身职工50万元。如果下一季度末该指标发生变化，将调整贷款最高额度来管理流动性。
泸州公积金中心通过“灵活启动和停止公积金贷款轮候制度”解决流动性问题。当地方贷款比例高于或低于85%时，应特别关注、跟踪监测，及时启动和停止贷款发放等待制度，防止流动性风险的发生。
上海交通大学住房和城乡建设研究中心主任陈杰告诉记者，从各地公积金管理委员会来看，如果发放过多公积金贷款，流动性紧张，会影响业务的正常办理，甚至可能引发违约事件，这是公积金决策部门尽力避免的。所以各地公积金中心对于公积金的提取和贷款政策的调整都会非常谨慎。
如何优化公积金政策？
上世纪90年代初，中国借鉴新加坡，在上海试点住房公积金制度，为“房改”探路。当时主要是为了解决住房建设资金不足、居民购房意愿不强、支付能力低的问题。
1994年，上海的经验向全国推广，在住房公积金中确立了“个人存储、单位补贴、统一管理、专项使用”的原则。公积金因为“免税工资”的特点，受到员工的欢迎，被视为重要的员工福利。
自此，住房公积金成为我国一项重要的政策性住房金融制度，随着经济发展的步伐，其覆盖面不断扩大。
从缴存情况来看，全国住房公积金年缴存额从2012年的9821亿元增长到2021年的2.92万亿元，年均增长12.85%，高于同期GDP增速。
从涉及的从业人员数量来看，从2012年的1亿人增加到2021年的1.6亿人，年均增长5.5%，高于全国城镇就业年均增速2.8个百分点。
提取方面，住房公积金年提取额从4097亿元增加到2.03万亿元，提取率从49.97%提高到69.68%，住房公积金使用率逐年提高。
贷款方面，住房公积金全年贷款额从5565亿元增加到1.4万亿元，年均增长10%。2017年至2021年，公积金贷款为购房者节省利息1.26万亿元。
截至2021年底，全国住房公积金累计缴存22.5万亿元，提取14.31万亿元，贷款12.53万亿元，提取和贷款总额超过26万亿元。也就是说，30年来，全国住房公积金统筹了20多万亿真金白银投入房地产市场，有力支持了职工住房消费。
虽然公积金取得了显著的成绩，但是其积累速度仍然无法与房价上涨的速度相提并论，尤其是近几年，仅仅依靠公积金来支撑买房已经逐渐显得力不从心。为此，不少业内人士建议，应大力支持扩大公积金覆盖面，在更大范围内解决流动性问题。
但从企业的角度来看，5%~12%的缴费基数是一笔不小的成本。虽然公积金是强制性的住房储蓄制度，但很多中小企业仍然采取各种方式逃避缴纳公积金。到2021年，全国住房公积金已覆盖1.6亿缴存职工，仅覆盖全国城镇就业总人口的35%。从2012年到2021年，这个覆盖面只提高了8个百分点，说明扩大住房公积金的工作并不容易。
公积金流动性不足也指向统筹层次低的问题。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文曾指出，住房公积金整体水平过低，结余资金无法在高贷比地区和低贷比地区之间进行全国范围的转移和使用。资金管理水平低和地区割据降低了剩余资金的互助效率。2016年至2021年，全国住房公积金增值收益徘徊在1.6%左右，远低于同期社保基金平均收益，被外界诟病。
陈杰说，虽然目前的公积金政策并不完善，但它仍然在减轻职工住房负担方面发挥着重要作用。
有学者建议，未来住房公积金应拓展贷款资金筹集渠道，盘活存量资产，运用资产证券化、存款资金管理、资金期限配置优化等措施，提高存量资金的流动性、收益性和安全性。
责任编辑：伍智超图片编辑：陈飞燕