调查丨上海买房中介费怎么收？多数机构有折扣，部分正研讨大标的费率方案_地产界
5月8日，住建部、国家市场监督管理总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称《意见》)，从十个方面明确了监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。
《意见》显示，随着房地产市场的发展，我国房地产经纪机构和从业人员规模不断扩大，服务内容不断拓展。但是，一些房地产经纪机构存在收费过高、不明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重了交易当事人的负担，侵害了其合法权益。
对于购房者来说，中介费是一笔不小的开支。以上海为例。目前二手房买卖的中介费通常是成交价的3%，即买方付2%，卖方付1%。以一套500万元的房产为例，买家要支付10万元的中介费，卖家要承担5万元的中介费。
近日，本报(www.thepaper.cn)咨询了上海多家中介机构，试图了解目前上海房地产中介服务费率的执行现状。
大部分中介服务费都会打折。
《意见》提出，要合理确定经纪服务费。房地产经纪服务收费由交易双方根据服务内容和质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构应当合理降低房屋销售和租赁经纪服务成本。
目前上海最大的经纪机构是链家。据链家中介介绍，“宣传的收费标准是:客户2%，业主1%，但会根据标的物进行打折。1000万元以下的房子，涨跌幅度基本不会低于2.8%。”
经纪人说链家提供的服务不一样，交易中出现问题有安心服务承诺，可以帮助客户。业务员之间的合作方式也不一样。
但从其他经纪机构收取的费用来看，彼此之间差异很大。
上海一家老牌房产中介的内部人士告诉本报，公开的收费标准是客户2%，业主1%。但在实际操作中，通常会根据客户要求、目标价等因素给予折扣。一般来说，家庭一起领取的总费率在2%左右。“遇到老客户或者串单，代理费的谈判价格更大空，有时候代理费只有1.6% ~ 1.7%。”
我爱我家的代理，说可以根据不同的客户类型和对象给予相应的佣金优惠，操作更灵活。
“从市场情况来看，各券商会想方设法争取一些优惠。除了一些市场份额高的机构，基本上都有一定的还价空间。一些小中介的服务费率相对较低。”上海中原地产市场分析师陆文熙说。
陆文熙指出，总体来看，房地产经纪行业是完全市场化的，客户可以根据自己的需求选择不同的经纪机构。但由于房产价格高，大部分客户还是会偏着头选择经纪机构。
房产中介提供的数据显示，以今年4月为例，目前上海房产中介成交金额前五名分别是链家、太平洋、我爱我家、中原、上海优骏地产，其中链家成交金额占比23.37%。
一些券商机构开始讨论大标的的费率方案。
两部门发布的意见还提到，鼓励交易价格越高、服务费率越低的实行分档次定价。
之前有人提出，中介提供的服务和质量要和中介费匹配。比如一个客户买了一套300万的房子和一套1000万的房子，理论上中介做的工作没有太大区别，但中介费却大不相同。
有业内人士表示，虽然公开的收费标准是下家服务费的3%，但行业内有些东西是成立的。“全行业豪宅和大标的费率很少，大部分都会打折，越大的标的费率越低。”
上述人士表示，他所在的经纪公司并不设定中介费总额，但总价越高，房子就会打折。“豪宅沉默成本高，计费率低，费率收不上来。否则经纪人完成一单就可以平躺。从整个上海的成交数据来看，成交频率最高的是普通住宅。”
上海链家监测数据显示，2023年前4个月，上海二手房累计成交金额2295亿元，同比上涨80%，成交套数6.9万套，平均总价332万元/套。其中，4月全市二手房成交1.8万套，成交611亿元，平均总价345万元/套。从总价段来看，4月份600万元以下占比88.5%。
然而，该报获悉，上海第二大经纪机构太平洋大厦正在讨论大额投标的费率方案。
太平洋房屋董事长张静表示，两部门联合发文的实质是促进良性循环，利好楼市。太平洋房屋也在积极应对新政。对于服务大标的从业人员，我们正在探讨更合理的费率方案，加强服务标准和管理，引领房地产经纪行业健康发展。
也有经纪机构人士表示，公司内部对不同目标房源的阶梯收费有相关规定，将根据意见进一步做好相关工作。
“如果标的比较大，一般可以申请中介费优惠。总价越高折扣越大，但通常不会低于2.2%，”上海链家的一位经纪人说。
也有券商反馈，他们公司收取的手续费最低是1.5%。
各地都在探索经纪服务业的新模式。
从全国范围来看，各地都在探索房地产经纪服务业新的发展模式。
《意见》提到，通过“合理确定经纪服务费，引导交易双方共同承担经纪服务费”。
以深圳为例，深圳房地产中介协会指出，这一要求与深圳现行的“单边代理”制度所倡导的“委托人利益至上”的价值观是一致的。因为“谁付费，谁享受服务”的普世价值，决定了只有“各付各的佣金”，买卖双方的经纪人才能尽力维护客户的权益。对此，2022年5月6日，深圳市房地产中介协会发布了《深圳市二手房交易经纪服务指引(试行)》(十项原则)，其中有“各付各的女佣”的原则。深房中国协会表示，将按照《意见》全力推进经纪服务分类和明码标价制度的实施，进一步探索交易双方承担经纪服务费的可行性。
据央视报道，今年4月，北京市大兴区存量房信息发布平台上线。北京市大兴区的居民可以上传自己的房源信息，符合限购条件的购房者可以通过这个平台浏览房源信息，直接联系卖家进行交易。同时，在公开发布前已完成平台房源的信息核查，确保房源真实有效。
此前，杭州、浙江、宁波等地也推出了类似功能的平台。业内人士指出，建立这种住房信息发布平台有利于打破住房垄断，充分发挥市场竞争的作用。但二手房交易流程复杂，专业中介机构和从业人员在产权调查、价格发现、交易谈判等方面也发挥着重要作用。政府主导的存量房交易平台为买卖双方提供了新的选择，但并不是“去中介化”。
责任编辑：孙扶图片编辑：蒋立冬校对：张亮亮