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号称投资百亿、占地三千亩,这个“明星项目”为何烂尾十多年?_地产界

号称投资百亿、占地三千亩,这个“明星项目”为何烂尾十多年?_地产界

通过招商引资吸引外商投资办厂,促进当地经济发展,是很多地方通行的有效做法。一个成功的项目不仅会给投资地带来收益,促进就业,还会给投资者带来丰厚的回报,实现双赢。但在安徽淮南,有一个号称投资100亿,规划占地3200亩的高智文化科技动漫产业园招商项目,最后成了烂尾工程,停了十几年。

淮南高智文化科技动漫产业园曾是安徽省淮南市重点招商引资项目。淮南市政府与山东泰安高智集团2010年签订的一份合同显示,该项目总投资100亿元,规划面积3200亩。整个产业园包括主题公园、动漫技术研发基地和交易园区,以及配套的商住用地。虽然叫动漫产业园,但占地只有200亩,即使算上主题公园的1000亩,也只有1200亩,最大的部分是2000亩的配套商住用地。该工业园于2010年3月破土动工,计划于2011年11月开业。那么,今天怎么样?

记者没有找到动漫研发基地,只找到了一个办公楼,但一天都没有用于动漫研发,而是一个销售办公室。动漫基地都这样了,那主题公园呢?在合同中,泰安高智集团承诺“建设国内一流的淮南文化、科技、动漫产业园和大型商业中心。”然而,记者看到的却是另一番景象:大部分建筑基本封顶,娱乐设施齐备,如今却是一片废墟。

淮南被称为中国的能源之都,地方财政收入高度依赖煤炭。后来由于资源枯竭、环保、安全等原因,淮南关闭了大量中小煤矿,经济因此受到很大影响。在这种情况下,高智动漫产业园作为新的经济增长点被引入淮南。在建设之初,欢乐园就宣称要成为安徽第三个必去的度假胜地。

“淮南之眼”号称亚洲最高的山地摩天轮,直径120米,高168米,相当于55层楼。但经过十几年的日晒雨淋,早已锈迹斑斑,成了危险的娱乐设施。虽然现在的欢乐园看起来破旧不堪,但13年前还是当地的明星项目,风光无限一时。2011年,时任淮南市长的曹勇在酒店会见高智集团董事局主席蒋东亭时表示,市委、市政府将全力支持该项目的建设,确保欢乐园按计划盛大开业。记者翻阅淮南市政府2010年至2013年的工作报告时也发现,该项目每年都是政府工作的重点内容之一。

淮南高智集团有限公司总裁李月成当时接受采访时表示,神州欢乐园园区总投资30亿元,目前已完成90%的投资。计划于2012年12月28日投入试运营。然而,欢乐园并没有如期开业,而是从2013年底开始无限期停工。不仅欢乐园烂,四个配套的职工宿舍也烂。最震撼的是地下室。因为年久失修,下面都被淹了,水深大概一米到一米半。

从明星项目到烂尾项目的根本原因是什么?记者找到了淮南市司法局副局长何云超,他是这个烂尾工程的核心调查人员之一。

何云超:“根本原因是企业盲目扩张,债务危机深重,资金链断裂,经营不可持续。”

志高在国内有几个类似淮南的项目,商业模式是“主题公园+地产”。根据这份合同,集团“凭借雄厚的实力,开发了一批社会影响力大、经济效益好的公共文化旅游、科技和商业地产项目,起到了示范带动作用。”但实际上是利用各地园区资产互相抵押、担保融资、拆东墙补西墙的集团。因此,一旦债务无法偿还,就会导致资金链断裂。因此,高智并没有从一开始就把全部心思放在工业园区的建设上,而是开动脑筋。

有人估算,即使欢乐园正常运营,每年的门票收入也只有几千万元,对于这么大的项目来说,可以说是杯水车薪。那么它靠什么盈利呢?答案是房地产。规划的3200亩土地中,2000亩用于房地产开发。

据了解,为了运营整个项目,泰安高智集团在淮南设立了三家子公司,包括高智动漫、高智实业和神州欢乐园房地产。但实际上,高智并没有开发房地产,而是一边建造欢乐公园,一边暗中寻找买家倒卖土地使用权。志高于2011年3月7日第一次买地,仅过了15天,就以100万元/亩的价格,与志高实业公司一起以12亿元的价格,将1200亩土地出让,并偷偷卖给浙江恒友机电有限公司等三家公司,对外谎称是集团内部股权转让,从而骗取政府印章。浙江恒友拿到地两天后,马上把高智实业的法人代表换成了自己公司的吕治民。

高智转让、倒卖国有土地使用权的行为违反了国家相关法律,也违反了淮南市政府与高智集团签订的合同,即未经淮南市人民政府同意,泰安高智集团不得对转让的土地进行再转让、抵押或合作开发。但高智仍通过暗箱操作,成功出让672亩商住用地,获利6.5亿元。

何云超:“项目法人代表蒋东亭非法转让国有土地使用权,未将资金全部用于项目建设,导致后来出现一系列问题,给国家造成重大损失,造成严重社会影响。”

最终,法院认定泰安高智集团法定代表人蒋东亭犯非法转让、倒卖土地使用权罪,判处有期徒刑6年,并处罚金6500万元。从当地政府的角度来看,时任淮南市长的曹勇等主要领导也对工业园的烂尾并造成巨大损失负有不可推卸的责任。首先是以土地出让金换股权的方式出让土地。

安徽淮南城投公司法务钱虎:“高智的三家子公司通过招拍挂取得相应的土地使用权,他们缴纳的土地出让金上交市财政,全额转到城投公司的账户,城投公司全额转到淮南高智动漫。2011年1月至2012年12月,城投公司共进行了27次转账17.22亿元。”

就这样,17.22亿转身回到了主人身边。那么,为什么要“先付钱再还钱”呢?原来,2010年2月,淮南市政府与山东泰安高智集团签约时,约定由淮南市政府向高智出让3200亩土地,换取主题公园总资产的15%。随后,双方还签订了补充协议,时任淮南市长的曹勇滥用职权,以“先交钱后还钱”的方式让志高拿地,将持股比例从15%变更为16%。不仅土地免费,当地政府还提供各种福利,包括免除项目开发中涉及的各种行政事业性收费。这样,志高变相“零地价”拿地,没有任何风险,把风险转嫁给了地方政府,而地方政府对项目运作缺乏监管。

何云超:“曹勇改变市委市政府的决定和合同的正式约定,违规返还土地出让金,违反了国务院办公厅的文件规定,导致项目从一开始就处于违规状态,埋下了法律隐患。”

为了杜绝这些隐患,早在2006年,国务院办公厅就下发通知,任何地区、部门和单位不得以招商引资、旧城改造等各种名义减免土地出让收入,实行零地价。然而,淮南市原市长曹勇滥用职权,违反这一规定,以土地置换股权,造成15.26亿元的巨额经济损失。据统计,在规划的3200亩土地中,高智最终实际取得了1770亩土地的使用权。此外,志高还违法占地两次,共计700亩,后被国土部门查处收回。

淮南市原市长曹勇,给国家造成15.26亿元的重大损失,社会影响恶劣,已构成滥用职权罪。此外,法院最终判处其有期徒刑9年6个月,并处罚金260万元。其他责任人也受到了法律的惩处。

除了“零地价”卖地、换地换股权,项目烂尾还有一个原因,就是项目不科学。当时,一篇关于项目预期经济效益的新闻报道称,该公园设计年接待游客350万人次,每年可拉动淮南整体旅游经济效益50亿元,将成为安徽新的标志性生态文化旅游项目。

我不知道这个结论是如何得出的,但双方在合同中写道“甲乙双方就项目的良好前景和潜在风险进行了深入探讨,并达成一致”。但事实上,推出主题公园的决定从一开始就充满了高风险。后来高智在盘锦、龙岩、信阳等多地的类似项目相继出现坏账,欠下巨额债务,足以证明这一点。

那么这个未完成的项目将如何处理呢?去年3月,淮南高新区开发投资有限公司通过拍卖的方式,以5.05亿元的价格取得了欢乐园土地及地面设施的所有权。随后,淮南市政府邀请了国内几家知名的主题公园运营商对项目进行实地评估和论证。

安徽省淮南市政府新闻发言人胡德春:“市政府已经形成初步处置意见。一是将原来的员工宿舍改造成人才公寓;二是主题展厅改造为市科技馆,引入文化传媒产业加以利用;三是对尚未建设的土地要进行规划设计,在新一轮土地空规划获批后尽快盘活利用。”

淮南这个大型招商引资产业园项目,被冠以文化、科技、动漫等新潮流品牌,成立动漫产业园,但实际上是将国有土地使用权非法转让、转卖给其他公司。根据调查组的结论,这个项目从一开始就是非法的。最终,被寄予厚望的主题公园因资金链断裂而倒闭,淮南市的投资者及相关违法人员受到法律处理。发展经济不能冲动,不能急功近利,更不能违法违规打擦边球。我们要脚踏实地,扎扎实实地搞现代化建设。

(原问题:《这个号称投资100亿、占地3000亩的“明星工程”为何十多年未完工?》)

责任编辑:刘畅图片编辑:金洁

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