中国房地产展望：分化时代到来,究竟是怎么一回事?
国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。中国房地产发展的时代即将结束，过去的社会红利将不复存在。今年春节后，各地房地产利好政策出台近60次，“分化”成为市场关键词。中国房价高是一个由来已久的问题，对经济社会发展影响很大。毫无疑问，中国房地产市场已经从增量时代步入存量时代。房地产城市化已经结束，人均住房面积接近发达国家水平。中国房地产展望：分化时代到来究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。中国房地产发展的时代即将结束，过去的社会红利将不复存在。
从2022年的胡润百富榜可以发现，地产商逐渐退出，有41位地产大亨一度从榜单上消失。20年前，房地产行业上榜总人数达到50%，可以说占了富豪榜的半壁江山。十年前是20%，五年前是15%，今年只有10%。这也在一定程度上反映了中国的房地产经济在过去二十年里大幅萎缩。
今年春节后，各地房地产利好政策出台近60次，“分化”成为市场关键词。3月7日，住建部部长倪虹表示:坚持“一城一策”，大力支持刚性和改善性住房需求。房地产相关贷款占银行信贷的40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%在住房。可以说，房地产“牵一发而动全身”。
自2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，“房住不炒”一直是两会讨论的热点，房地产的话题也一直是我们关注的话题。现在很多人还在为买房发愁，这么多年了，房价也没降下来。
中国房价高是一个由来已久的问题，对经济社会发展影响很大。房价太高，普通人没钱买房。攒了大半辈子的钱买了房，其他方面的消费会大大减少，生活质量会下降。普通人买不起的高房价，只会导致资本低效流动，从而进一步限制经济发展。
今年1月以来，房地产利好不断，多地首套房贷利率降至4%以下。据不完全统计，2023年已有近30个城市调整首套房贷款利率。对于刚需购房者来说，确实可以剩下不少利息，但是房价问题并没有得到根本解决。虽然政策不断刺激人们的消费，但现在人们买房都很谨慎，不敢随意买房。
为什么房地产开发的时代逐渐走向终结？经济学家任泽平认为，房地产已经进入存量分化时代。
毫无疑问，中国房地产市场已经从增量时代步入存量时代。所谓股市，是指已经交易或投入使用的住宅、商业、工业等不动产资产。据官方统计，中国有6亿套住宅、城乡住宅和80多万套市政设施。据统计，100%的乡镇、100%的社区(行政村)、7‰的家庭参与了调查，住房和城乡建设系统共有260多万人参与。
第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口比例已达18.7%，老龄化人口正在逐步扩大。未来，人口老龄化将进一步加深，住房需求将大幅萎缩。值得注意的是，出生人口在下降。为刺激生育，杭州今年计划对二孩家庭一次性补助5000元，三孩家庭一次性补助2万元。
房地产城市化已经走到尽头，人均住房面积接近发达国家水平。供求基本平衡，中西部和东北大部分地区过剩。二三四线城市基本饱和，只有一线城市还有差距。中国的房地产市场总体上是静态平衡的。
#标题创作挑战#
中国房地产前景:差异化时代到来时的相关阅读:
“千亿房企”数量减半。2023年房企会怎样？
房地产市场终于等到了春风。
继最近的“三支箭”之后，临近年底，房地产行业又释放了一个重大信号。
风水轮流转，谁能想到，过去一年一直冷遇的房地产，又回到了“国民经济支柱产业”的行列。
自12月中旬以来，许多监管部门都指出房地产是国民经济的支柱产业。这意味着房地产的重要性再次提升，而最先打出“活下去”口号，并在今年年初提出中国房地产市场进入“黑铁时代”的万科董事会主席郁亮甚至呼吁:
暮色正渐渐变成黎明。
时隔20年，房地产再次成为支柱产业，政策也在逐步完善，力度和广度完全超出万科的预期和现象。
种种迹象都指向一个信号:在政策扶持下，2023年楼市将走出底部。
1“千亿房企”一年减半。
2022年确实是楼市最艰难的一年。
今年经历了前几年从未有过的深度调整。由于购房需求减弱，部分项目重叠，疫情反复，房地产市场整体处于相对低迷状态。房地产开发投资增速从2021年底的4.4%降至2022年第三季度的-8%，拖累GDP增长约1.5个百分点，固定资产投资约3个百分点，社会消费品零售额约4.5个百分点。
整个2022年，房地产几乎所有指标都走出了一条持续下行的曲线。国家统计局数据显示，2022年1-11月，房地产开发投资同比下降9.8%，其中11月单月下降19.9%。商品房销售额同比下降26.6%；房企到位资金同比下降25.7%，11月同比下降35.4%。
面对楼市低迷，2022年，超300个省市出台近千条政策。但由于买家信心不足，市场仍处于筑底过程中，下跌趋势并未真正扭转。业内人士预测，为恢复购房者信心，预计2023年相关部门将继续在需求端发力。
但对于房地产行业来说，即使2023年楼市回暖，也很难回到2021年之前的规模。
行业面临拐点是不争的事实。12月21日，著名经济学家任泽平发表2023年中国十大经济预测演讲，认为房地产将进入存量分化时代，区域分化、房企分化、区位分化将日益明显。随着大都市区城市群时代的到来，房产税取代土地财政是大势所趋。
行业进入存量时代，意味着进入洗牌阶段。未来90%的房企将会消失，房地产产业链上的建材、家具、家电也将重新洗牌。
事实上，目前房地产企业的销售榜单已经进入洗牌阶段。克而瑞数据显示，2022年销售额超过1000亿元的房企只有20家。其中，排名第20位的远洋运输集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。2020年巅峰时，行业千亿房企数量为43家。2021年的数据与2020年相同。也就是说，仅2022年，千亿房企数量直接减半。
△来源:柯睿研究中心
行业面临“大洗牌”。房企如何跨越周期？
2多元化发展，两条腿走路更“稳”
港资房地产企业起步和发展早于内地房地产市场，率先经历了完整的房地产周期，受到国际资本的洗礼，往往给内地房地产企业更多的启示。
在过去的50年里，新世界这个老牌港资房企经历了全球金融危机、1997年香港金融风暴、楼市低迷等诸多动荡环境。新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁黄少梅认为，企业跨越周期的能力来自收入的多元化。合理多元化发展是帮助企业降低风险、平滑周期性波动的重要途径。
站在行业的拐点上，为房地产的健康发展开辟一条“第二增长曲线”显得尤为重要。“第二增长曲线”是房企最重要的“压舱石”和潜在“引擎”。
这已经是房地产行业的共识。碧桂园、万科、龙湖、万达等房企也在这一领域进行了探索，早早开辟了“第二增长曲线”，如今增长迅猛，释放出更高的增长活力，对企业营收增长贡献良多。
龙湖最好。2022年1-11月，龙湖集团共实现营业收入212.4亿元，超过去年188.3亿元，创历史新高，每月仅营业收入就有20亿元现金。截至目前，龙湖商业已开业商场70余家，关羽门店11万余家。物业服务持续扩张，在办公服务、智能物业服务等细分行业建立了核心竞争优势。上述业务为龙湖贡献了稳定的现金流，保持了公司充足的流动性。
龙湖2022年中期业绩报告显示，2022年上半年，包括商业投资、租赁住房、物业管理在内的经营性业务收入首次突破100亿元，达到110.4亿元，同比增长26%，三年复合增长率达36%。
另外，最早喊出“活下去”的万科，也是最早多元化的房企之一。其业务版图从物业管理、物流、公寓长租到养猪。其中，物业管理业务占其非住房业务的半壁江山，被视为万科的“第二条增长曲线”。今年10月，万科物业管理平台万屋云登上港交所，打破港股物业板块市值排名，一度超越碧桂园服务，成为港股物业板块市值第二。
专注于工程机器人的碧桂园今年也加快了工程机器人的商业化进程。截至2022年5月，23台投入商业应用的机器人累计建筑面积已超过1000万平方米。
早已剥离房地产，转型为“轻资产”的万达，成功避开了这一轮房地产危机，今年强势回归。不仅在年底的FIFA世界杯卡塔尔2022上砸下59亿，更是充分展示了自己的存在感。也是在一些房企收紧的冬天，手握大笔资金开始”抄底”房地产。万达商管也于今年10月底第三次提交招股书，上市在即。
三
城市分化加剧
关注高能耗城市
在2023年城市进一步分化的情况下，土壤储存的重要性不言而喻。
土储是房企未来发展的基石空。没有土地，就是浪费资源。但2022年，当地拍卖市场热度下降，房企拿地热情不高。很多城市拿出优质地块也没人管。
中指院数据显示，2022年，百强企业总拿地12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，比去年同期下降24亿元。百强企业招拍挂权拿地总额占全国300个城市土地出让金的35.3%。
不仅如此，今年土排的城市分化还在加剧。今年房企聚焦核心城市，北京、上海、深圳、杭州、厦门、合肥比较火。长春、沈阳等城市尚未启动第三批集中供地，年度宅基地供地计划完成率不足30%。
58安居客房产研究院分院院长张博认为，由于2022年拿地重心将开始向热点城市靠拢，2023年不同城市市场分化将更加明显，“马太效应”将逐步体现。
不过，今年仍活跃在地方拍卖市场、专注于高能量城市的房企，有望在2023年率先进入城市分化市场。
从今年22个城市拿地分布来看，地方国企拿地比例为42.0%，超过中央国企37.4%，民营企业只有15.8%。国企和城投公司仍是拿地主力，民企拿地热情不高。受资金压力影响，全国布局的头部民营企业，除龙湖外，基本都消失在当地拍卖市场。
龙湖是为数不多的积极拿地的民营房企。龙湖在2022年拍卖市场拿下34幅地块，总建筑面积超过400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一二线高能城市，股权溢价近300亿元。
根据中指院公布的2022年房企拿地面积TOP100，龙湖位列行业第九，是前10中唯一的民营企业。
△来源:中国手指研究院
此外，在年销售额方面，龙湖在楼市下行的2022年也取得了亮眼的成绩。在柯睿发布的2022年1-12月中国房地产企业销售排行榜200强中，龙湖以2032.7亿元的销售数据位列行业第九，比去年上升一位。
四
标签
如网友所料:所有的坏事都在2022年的冬天。
三年的疫情终于告一段落。毫无疑问，提振经济是接下来2023年的主题。年末，国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”，高层将“促进居民消费健康发展”写入《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。中央经济工作会议把稳定房地产放在防范和解决重大经济金融问题的任务中，提出房地产业要向新的发展模式平稳过渡。
效果马上开始显现。以龙湖为例。仅12月份，其单月销售额就达到200.5亿元，环比增长约15%，销售回款率高于行业平均水平。
可以预见的是，针对楼市的低迷，2023年的政策将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，带动商品房销售、房地产投资和土地市场企稳回升。
政策已经释放了“最强音”，走出了楼市底部，剩下的就交给时间吧。
本文来自深蓝财经。