两楼盘大幅降价被暂停网签背后：多地曾发文限制降幅，房企有多少腾挪空间_地产界
近日，昆山两个楼盘暂停网签引发关注。
值得注意的是，地方政府限制大幅降价并非个例。据中指院不完全统计，去年5月至12月，近20个市(县)出台政策限制商品房成交价格下降。
房企大幅降价被叫停。
5月6日，一份由江苏省昆山市住房和城乡建设局发布的关于昆山嘉宝网商置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规的文件在网上热传。
文件称，昆山嘉宝网商置业有限公司在其梦悦花园项目和昆山长泰置业有限公司尚宾花园项目销售过程中擅自降价，扰乱了房地产市场正常秩序，造成社会不稳定。对上述项目，我局已要求立即整改，暂时关闭网签(待整改后开通)，并将其不良行为纳入年度信用档案。5月8日，昆山住房和城乡建设局相关部门工作人员表示，“下发通知是为了督促房企及时整改，维护房地产市场稳定。擅自大幅降价，影响了周边楼盘的正常销售，导致周边楼盘不好卖，其次扰乱了房地产市场的正常秩序。”
上述昆山住建局人士表示，目前暂时关闭相关楼盘，待房企做好前期业主沟通解释工作，后续方案可行后，整改完成后再开通网签。
其中，梦悦花园项目跌幅超过25%。以一层86.53平米的房子为例。原总价1880556元，折后总价1384480元，降价26.4%。
尚宾花园项目在五一期间推出“五一五赠”，32万元巨惠，还有车位。项目销售称“房子本身原价160万左右，优惠30万，送车位很给力”。
地方政府限制楼盘降价并非个例。从全国范围来看，房地产降价引发热议的案例不在少数。
今年2月，深圳龙岗一新盘因“首付30万”被政府叫停。
当时，多家中介朋友圈和项目推文显示，位于深圳龙岗区的新城摩悦城(备案名称:新城摩悦花园)，开发商推出了新年活动，推出了获批的住宅楼。限2栋，产品78平米-95平米三房四房。总价295万起，30%首付客户只需30万，贷款210万，首付60万免费。
也就是说，按照最低总价295万元计算，原来的三成首付是88.5万元。如果首付只有30万，相当于首付只有10%，总房价相当于8折左右。根据深圳市政府的规定，房地产的销售价格不得高于或低于备案价格的15%。
然而，项目代理人告诉该报，该项目在出售一天一夜后被政府叫停。
2月20日，据第一财经报道，深圳市龙岗区住建局工作人员表示，该项目因扰乱市场，已被相关部门查处。“低首付是被禁止的。送20%的首付，相当于私下降低备案价格。17日，新城金悦花园开始宣传购房优惠，18日我们进行了调查。
多地出台“限价令”
这两年，针对房企降价，很多地方都出台了“限价令”。
据中指院不完全统计，去年5月至12月，近20个市(县)出台政策限制商品房成交价格下降。
以大理为例，2022年8月大理白族自治州人民政府发布的《关于印发促进房地产业平稳健康发展实施意见的通知》显示，加强对恶意炒作等严重扰乱房地产市场秩序行为的管控。公示商品房预售价格，公示价格不得低于房源清单备案价格的85%或高于115%，公示价格较低的房源数量不得低于房源清单在售房源数量的50%。
去年，河北省人民政府出台《关于进一步促进主城区房地产业良性循环健康发展的十五条政策措施》，明确要稳定房价。房地产开发企业在办理商品房预售许可或者现售备案手续前，应当向价格主管部门对所有房屋进行一次性价格备案(一房一价)。经价格主管部门审核备案后，销售时按备案价格明码标价。销售价格的波动幅度原则上不得超过10%，超过10%的，原则上应当重新备案，重新备案的时间应当距上次备案时间超过60天。但一定不能低于成本价恶意竞争，扰乱房地产市场。
此前，据论文不完全统计，2021年下半年至2022年6月，至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州、江苏徐州、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州。
但在价格管控的情况下，也有声音认为“一刀切”的价格管控让房企陷入两难。
此前，广东省房地产开发商协会已建议广东省住建厅调整政策。2022年6月10日，一份红头文件《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》流出，抬头一看是广东省房地产业协会的文件。文件称，当前房企在自救过程中面临诸多困难。部分企业计划在三四线等较低级别城市积极去库存，以价换量，获得现金回笼。而很多地方政府既限制涨价又限制降价，导致企业无法根据市场实际情况降价促销，只能通过快速销售来自救，形成两难局面。建议调整目前“一刀切”的限价控制，适当放宽备案限价。对于土地出让合同中未约定的项目，建议可根据项目实际情况和市场情况设定备案价格。
2022年9月，市场传出广州动态调整新项目备案价格。“一房一价”由建筑均价上下浮动6%调整为上下浮动10%和20%，建筑均价不得超过项目核准线均价。
房企能降价吗？一些地方政府回应称，商品房价格是由市场供求关系决定的。
2022年9月，位于武汉的施琅西华府也因为降价被原业主投诉。
据武汉市留言板显示，有业主在2022年9月5日留言称，“施琅西华府虚假营销，随意降价。买房的时候承诺后面的价格只会比前面的高。房子基本卖完了，楼层有限。其实有很大一部分都没卖出去，只是现在价格大幅降低，买家失血了。”
对此，武汉市住房保障和房屋管理局于2022年9月16日回复称，关于房价问题，商品房价格由市场供求关系决定，由开发企业根据市场情况自主定价。具体房价由双方通过合同约定。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，商品房买卖属于平等市场主体之间的经济合同法律关系，发生纠纷应当按照合同约定的纠纷解决方式解决。
2022年9月9日，又有业主留言称，2021年买的朗诗西华府拍卖行单价2.9万元，一年降了三次。不到一年，单价降了一万，亏损不到百万。
2022年9月20日，洪山区房管局开发办再次回应称，据了解，目前开发企业会以特价销售销售困难的房屋。针对项目打折促销，该局约谈了开发企业，建议开发企业综合考虑，制定合理的促销方案。
长期以来，房价的高低牵动着购房者的心。有产者希望房价稳中有升，无产者希望房价回落。
58安居客研究院院长张博指出，从房地产调整的角度来看，预计房价不会大涨或大跌，房价的稳定是房地产市场有序发展的重要前提。今年市场分化明显，区域房地产回暖步伐不一。房企销售压力依然过大，调整售价抢出货现象频发。各地房地产调控难度加大，对房价稳定性的要求也更高。在房地产回暖的关键时刻，区域市场的波动性容易被放大，一旦个别项目出现房价大幅下跌，就容易引起市场的高度关注。一方面会增加房价下跌的预期，影响市场信心；其次，可能导致周边项目后续降价，影响市场整体稳定。
那么，如何看待限制房企降价的行为？
在张博看来，并不是说房企不能在当前市场进行价格调整，而是需要政府明确合理的降价范围。比如一些地方政府可以明确在5% ~ 10%的范围内调价，这也算是正常的市场现象。同时，前期已购房的业主，其差价应按合同约定进行调整。过度降价对市场造成了严重干扰，现阶段需要行政干预。
责任编辑：孙扶图片编辑：蒋立冬校对：徐亦嘉