“五一”7个重点城市新房成交下滑,究竟是怎么一回事?
上海楼市成交继续下滑，与前几个月相比差距巨大。上海中原地产数据显示，4月份上海新房成交量约为9.72万平方米，环比下跌82.8%，成交套数仅为832套，均创下今年单月新低。3月份，上海新建商品住宅成交面积56.5万平方米，环比下降30.2%。据有为房地产研究中心监测的数据，2022年五一期间，上海新建商品住宅仅成交74套，同比下跌93.7%；总成交面积8828平方米，同比减少94.7%；总成交额8.24亿元，同比下降87.6%。南京商品住宅成交11338套，环比上涨151%。认购7140套，环比上涨29%；成交5950套，环比下降30%；总成交额220.59亿元，环比下降32%。“五一”7个重点城市新房成交下滑究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
21世纪经济报道记者唐绍奎上海报道。
上海楼市成交继续下滑，与前几个月相比差距巨大。上海中原地产数据显示，4月份上海新房成交量约为9.72万平方米，环比下跌82.8%，成交套数仅为832套，均创下今年单月新低。3月份，上海新建商品住宅成交面积56.5万平方米，环比下降30.2%。
据有为房地产研究中心监测的数据，2022年五一期间，上海新建商品住宅仅成交74套，同比下跌93.7%；总成交面积8828平方米，同比减少94.7%；总成交额8.24亿元，同比下降87.6%。
上海中原地产市场分析师陆文熙指出，一套二手房在假期的成交一向疲软，上海今年遭遇特殊事件，导致市场成交停滞。他指出，消费者不必对目前的上海楼市大惊小怪。疫情影响了一套二手房的成交数据，也酝酿了新的置换需求；疫情过后，第二批集中供应项目有望加快交付步伐。在“抢”回落后，在供应的推动下，上海楼市的活力将很快恢复。
不过，陆文熙也指出，短期来看，上海的疫情还没有散去，封闭的状态还会持续一段时间。5月楼市成交仍将低位运行。
一位有着近10年上海二手房市场经验的中介表示，不仅是新房市场，2021年8月开始实施的上海二手房价格核定政策也对购房者的购房条件和购房心态产生了影响。
中介店长:买家需求积压
回顾最近五年，上海二手房交易量一直保持在每年26-28万套左右。2020年上海二手房成交28.5万套。2021年上海二手房成交26.6万套。2022年1-4月，上海二手房成交3.8万套。即使是3月的前10天，成交也非常迅速，10天内签约近万套。但3月中旬，疫情爆发，市场交易开始出现转机。
但受访中介认为，上海目前的交易需求受到抑制，后续交易空的释放有望随着疫情的扩散而开启。
齐鲁(化名)在上海做了9年的中介店长。她的中介机构擅长豪宅交易。为了应对这一轮疫情，齐鲁所在的中介门店从3月份开始通过网络和VR视频看房。在此期间，齐鲁发现买家的需求正在逐渐积累。这些购房者有的在疫情中改变了对住房的需求，有的则已经提前交了定金“划定”了住房。
“3月份的疫情影响了目前的房产交易，但买卖双方的需求一直存在，只是拉长了交易周期。”齐鲁表示，在疫情影响下，上海房地产交易周期明显延长，交易速度放缓。楼市停涨近两个月期间，部分购房者需求积压。她认为，在稳定的宏观环境下，房地产交易不会走出一路上涨或下跌的极端行情，而是呈现“峰谷”的市场周期。
基于近几年上海二手房的成交基数，有受访中介认为，今年上海至少存在22万至24万套的成交缺口。5月份上海还处于疫情阶段，也就是说还有6-7个月的时间来完成这笔交易。
结合地方政策的推动，在“房住不炒”总基调不变的同时，以“因城施策”为主线，地方政策的优化已经启动空。齐鲁预测，上海二手房市场的需求需要释放。
买卖双方的心态都变了
齐鲁还发现，随着疫情的不断好转，买卖双方的心态正在发生微妙的变化。
据一位潜在购房者李丽(化名)介绍，她原本打算以2000万加500万的杠杆置换一套房子，现在却改变了主意。她觉得未来的情况不明朗，所以眼下要谨慎，以不变应万变。据一些中介透露，目前持谨慎态度的买家不在少数。
至于疫情后买房地点的选择，家住上海的刘伟(化名)表示，小区不宜过大过小，800户2000人左右最合适，小高层楼风险最小。他说，他住的11楼有40户100人左右，比其他30层2梯6户的楼少很多，管理起来也比较简单。
柯睿研究中心关于疫情对消费者购房影响的调查显示，上海疫情结束后，这些受访群体将发生以下变化:
首先，购房者改变了房价预期。34%的人认为未来房价会上涨，34%的人认为会保持稳定，29%的人认为房价会小幅下跌。
其次，受疫情影响，60%的买家收入会减少，36%的买家会减少购买预算。
根据客户近一个半月的网上咨询和关注热点的汇总，柯睿研究中心预测，城市别墅、次新盘、市中心品牌开发商管理的小区、户数和容积率适中、4-5居室等五类楼盘和住宅的成交量将有所增长。邻里圈、社区商业、物业服务都在潜在客户的预期之内；但外环和郊区别墅的购房意愿有所下降。
陆文熙认为，由于部分市民经济来源的影响，心理预期发生了变化，出现了观望情绪。疫情过后，购房者会更加关注优质小区。
黄婷(化名)打算疫情过后去那些面积大、物业管理水平好的楼盘看看。她说，经过这一轮疫情控制管理，买房仍然是核心区域的首选，比如田萍街、徐家汇街，而材料供应的“安全性”是她目前购房的关键因素。她还认为，买房要重点考察社区的组织能力、居委会的工作能力和社区的管理水平，防止社区的管理组织在面对疫情等突发事件时处理不当。
可以看出，上海楼市产生了更多的置换需求，比如物业管理完善、小区品质好的别墅和小区。
这时候豪宅卖家就有一种涨价的冲动。目前，齐鲁工作的中介公司约有1140套总价3000万元以上的房源挂牌，其中100多套房源价格上调，上调幅度约为9%。
据了解，目前位于浦东北蔡板块的大华系列别墅，世纪公园旁的四季雅苑、崔玉花园、汤臣高尔夫、汤臣湖庭等小区都出现了涨价。比如北蔡板块大华某独栋别墅，疫情期间调价300万。中介也强调，这套别墅的单价调整幅度并不大。
“涨价是因为有买房计划的客户增多，需求发生变化，所以根据市场调整价格。”一家中介门店透露，4月份以来，上述独栋别墅已有26个客户交了意向金，有的还变成了定金来结算房款。
高端住宅涨价的冲动，带来了上海楼市的另一个变化:正常情况下，上海首次改善型产品占成交主体，但4月份的成交数据显示，刚需和首次改变型产品严重缺位。
长三角很多楼市都受到影响。
从上海中原地产发布的4月上海商品房成交前十榜单来看，新房成交结构中，高端住宅占比有所上升。4月份，上海新建商品住宅成交均价为69340元/平方米，环比上涨11.65%。其中成交均价超过10万元/平方米的项目有4个，分别位于杨浦、虹口和徐汇。
部分受访中介表现出乐观的态度。他们认为，近期出台的利好政策将有助于释放前段时间积累的需求，市场将逐步回暖。比如5月4日，央行、银监会、证监会等。对房地产行业发表支持性声明；在此之前，4月29日，央行上海总部发文，加大对首套房、小户型、新市民购房的信贷支持力度。但是，“政策传导也需要时间。”前述知情人士表示。
值得一提的是，4月以来，受疫情影响出现楼市低迷的不仅仅是上海。杭州、南京、苏州等长三角多个热点城市的成交量都出现了下滑。
综合RealData、柯睿研究中心、中指院数据，4月份，杭城新房量价双双下跌，全市共成交商品房7091套，环比下降1.1%。成交均价31014元/平方米，环比下跌2.5%。南京商品住宅成交11338套，环比上涨151%。认购7140套，环比上涨29%；成交5950套，环比下降30%；总成交额220.59亿元，环比下降32%。苏州市区成交量创近四年新低，供应面积22.95万平方米，环比下降51.35%，同比下降80.04%。成交面积39.84万平方米，环比下降23.32%，同比下降57.37%。
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前4个月，中国百城新房价格微涨0.08%。
中新社北京5月5日电(记者庞无忌)中指研究院5日发布的数据显示，2022年1-4月，中国百城新房价格环比上涨0.08%，其中长三角城市群新房价格环比上涨0.16%，涨幅居主要城市群之首。
中指院指数事业部分析师孟新贤在当日召开的月度市场形势分析会上指出，2022年1-4月，百城新建住宅价格环比上涨0.08%，比去年同期回落0.91个百分点，累计涨幅仍处于近5年同期最低点。
单月，该机构数据显示，2022年4月，百城新建住宅均价为每平方米16193元(人民币，下同)，环比继续上涨0.02%；同比上涨1.51%。
从各城市群来看，2022年1-4月，长三角城市群新房价格上涨0.16%，涨幅居各大城市群之首。前4个月，百城新建住宅价格累计涨幅前20位城市中，长三角城市占了9席，金华、嘉兴、合肥、宁波等城市累计涨幅相对较高。
孟新补充说，总的来说，房地产“小阳春”在今年3月和4月是缺席的。从成交情况来看，今年1-4月，重点百城新建商品住宅成交活跃度依然不足，成交规模处于历史同期较低水平，同比下降超四成。
4月份，房地产需求侧政策继续优化，但全国大部分城市市场仍处于深度调整期。据机构初步统计，在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期。高基数下，4月重点城市成交面积同比下降超五成，环比下降超两成。
值得注意的是，五一假期全国重点城市楼市交易活跃度依然较弱。虽然当前政策环境明显改善，部分热点城市市场信心有所恢复，但受疫情反复等因素影响，政策效应并未明显传导至市场。中指院监测显示，2022年五一假期(4月30日-5月4日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降，武汉、苏州、温州同比降幅均超过50%。(完)